הגנת הדייר [וגם: בית המשפט כקבלן כושל]

הגנת הדייר [וגם: בית המשפט כקבלן כושל]

ד”ר אינג’ אברהם בן עזרא
בן עזרא – תכנון וייעוץ 02.07.2006 05:40
הגנת הדייר [וגם: בית המשפט כקבלן כושל]


חלק מהעבודות האמורות להתבצע על ידי בית המשפט כקבלן ראשי טעונות היתר בנייה, ולא נראה בשלב הנוכחי כי בית המשפט והמומחה שמטעמו ערים לצורך זה, משמע, עלול להיווצר מצב בו בית המשפט מבצע עבירות בנייה – עבירות שהן פליליות. מיותר לציין כי נטמן כאן זילות בית המשפט.



כתיבת חיבור זה מתבצעת בעיצומו של הליך משפטי רחב היקף, שבמרכזו תביעה של עשרות דיירים נגד חברה קבלנית בצפון.

למען הגילוי הנאות אציין כי אני משמש מומחה מטעם הדיירים התובעים בתיק זה.

בהסכמת הצדדים, מבוצעים תיקונים בדירות וברכוש המשותף, על ידי הקבלן הנתבע, ובפיקוח בית המשפט.

לצורך זה נעזר בית המשפט במומחה מטעמו, ודרכו של המומחה, בית המשפט מפקח על העבודות.  

במאמר מוסגר ייאמר, כי על אף העסקת המומחה, הוא [בית המשפט] מהווה מפקח גרוע, ומתאם [אם מאן דהוא יעדיף הגדרה זו] בלתי מקצועי, בלשון המעטה.

כשם שאין זה הולם וגם לא מקצועי למי שאינו עורך דין להעסיק תחתיו עורכי דין למטרת הפעלת משרד עורכי דין ולנהלם, כך גם לא יכול בית המשפט לבצע כהלכה ובמקצועיות הראויה את הפעלת המומחה הממונה על ידו בעבודות הנדסה, אדריכלות ופיקוח על הבנייה. בעניין זה כבר קבע בית המשפט העליון הלכה בתיק עוניסון [1][1] לפיה בית המשפט יתערב באכיפה (במקרה שבפסק הדין – עבודות בנייה), רק בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:

א.   העבודה הנדרשת מפורטת דיה – תנאי שבדרך כלל לא מתקיים כלל ועיקר בתביעות בגין ליקויי בנייה, בגלל ההבדל המהותי שבין חוות דעת מקצועית מצד אחד, לבין תוכניות עבודה ומפרטי ביצוע מצד שני. יש לדעת כי מלכתחילה חוות דעת מקצועית לא מיועדת להוות מפרט ביצוע ותוכנית שעל פיה יתבצעו עבודות בנייה.

ב.   הפיצויים הכספיים – כתחליף לאכיפה – לא יפצו את התובע במידה מספקת, תנאי שבוודאי לא מתקיים במרבית התביעות בגין ליקויי בנייה, אשר ברובן המכריע הן תביעות כספיות מלכתחילה.

ג.    הנתבע מחזיק בקרקע שעליה צריכה להתבצע העבודה – גם תנאי זה לא מתקיים.

בית המשפט לא יכול לשמש קבלן בניין, אך הרשות נתונה בידו, והוא מבצע זאת. 

בענייננו, צריך לבצע בדירות וברכוש המשותף עבודות בנייה רבות, מגוונות ושונות, ובכללן גם עבודות הטעונות בתכנון מפורט, דבר שלא נעשה. זאת ועוד, חלק מהעבודות האמורות להתבצע על ידי בית המשפט כקבלן ראשי טעונות היתר בנייה, ולא נראה בשלב הנוכחי כי בית המשפט והמומחה שמטעמו ערים לצורך זה, משמע, עלול להיווצר מצב בו בית המשפט מבצע עבירות בנייה – עבירות שהן פליליות. מיותר לציין כי נטמן כאן זילות בית המשפט.  

כדוגמא לא הכי מורכבת, אעלה את הצורך בהחלפה של אריחי רצפה בהיקפים שונים כפי שקבע מומחה בית המשפט. המומחה החליט על החלפת אריחים חלקית וסלקטיבית, אולי מתוך הנחה שהדבר לא יידרש בפועל, והרי אם העבודה אינה צריכה לעמוד במבחן המציאות, אז לכאורה מותר לו למומחה לכלול בחוות דעתו גם “פתרונות” ו”תרופות” שאינם עומדים במבחן המציאות… 

לדעתי, לאור סוג אחיד של כל הריצוף בפרויקט, כמות הפגמים ופיזורם, אין מוצא זולת החלפה מלאה של כל שטחי הריצוף. מכיוון שבהסדר הדיוני נקבע כי בתום העבודות ייערכו בדיקות התאמה לדרישות התקן הישראלי ותקנות התכנון והבנייה לגבי כל התיקונים, המשימה שלקח בית המשפט על עצמו היא בלתי אפשרית, ובשלב מסוים דבר זה יתבהר, באחת מהאפשרויות הבאות: 

א.   יבוצעו תיקונים לפי הנחיות המומחה, ובתום התיקונים תיוותר אי התאמה לתקנים [האריחים שלא יוחלפו – יישארו באי התאמתם לתקן 6, וכל העבודה תהיה בניגוד לתקן 1629 לפיו יש דרישות למצע שמתחת לריצוף באיכות שאין כל דרך להגיע אליה ללא החלפה טוטאלית של האריחים. זאת, בנוסף לליקויים אסתטיים ואי התאמות גוון]. לפיכך, התיקונים – אם יבוצעו לפי חוות דעתו של מומחה בית המשפט – לשווא יבוצעו.

ב.   מומחה בית המשפט יתעשת ברגע האחרון, ויורה על החלפה מלאה של האריחים. הסיכוי לכך לא גבוה, כי אין זה מטבעם של מומחי בית המשפט להתגמש בעמדותיהם, אלא ההפך הוא הנכון – הם לרוב מתבצרים בקביעותיהם, גם כשהן שגויות.

ג.    מתוך הבנה שבשתיקה עד כמה המשימה העומדת בפניו היא לא מציאותית, הקבלן יסכל את ההסדר הדיוני מבלי להודות בסיבה האמיתית שגרמה לו לנקוט בצעד זה.  

בשלב הביניים, בו שני הצדדים לדיון מצהירים על רצונם לקיים את ההסדר הדיוני ולבצע את העבודות, מעלה הקבלן הצעה משלו לעניין הריצוף, והיא, להדביק קרמיקה על הריצוף הקלוקל.

פתרון זה נראה לתובעים ממבט ראשון ובלתי מקצועי, כשיפור ניכר של איכות הדירות, מכמה סיבות: 

א.   הקרמיקה יותר יקרה מהריצוף שסופק.

ב.  כל ליקויי הריצוף הקיים יכוסו, בכל השטח, לרבות שטחים שלדעת המומחה לא מיועדים להחלפה.

ג.  ההטרדה לדיירים ביישום פתרון כזה היא מינימלית. 

פתרון זה נראה למומחה התביעה כהטעיה וכאחיזת עיניים מהסיבות הבאות: 

א.   הדבר יגרום להקטנת גובה הדלתות בדירות, שגם בטרם הקטנת גובהן הן בלתי תקניות.

ב.  עיקר ליקויי הריצוף הוא בתשתית הפגומה, ובשיטה המוצעת התשתית תישאר לקויה והדבר יבוא לידי ביטוי בשנים הבאות – זמן מה לאחר פסק הדין שיינתן…

ג.   הריצוף הקרמי החדש יסבול משבירות ומפגיעות רבות בשל תנודות האריחים, שבכל מקרה יפקדו אותו בגלל התשתית הבלתי מתאימה. 

בנוסף, אי אפשר לאכוף פתרון מסוג זה; אכיפה כזו היא הכתבת מוצר שאינו לפי מפרט המכר, ראה בעניין זהה את פסק הדין אברהם אלברט [2][2]. 

אולם, בכדי שהקבלן לא יפתה את הדיירים הבלתי מקצועיים, לקבל מוצר שיספקם לטווח הקצר בלבד, נכלל בהסכם הדיוני תנאי מפורש לפיו המו”מ לא ינוהל בין הצדדים, כי אם רק בין באי כוחם; הקבלן לא מורשה ליצור מגע ישיר עם הדיירים. 

ואם ייאמר, שמא הקבלן בכל זאת יחתים את הדיירים על הסכמות – האין חתימותיהם תופשות?! ככלות הכול הם התובעים, הלא כן? 

בעניין זה כבר נתן בית המשפט העליון את דעתו, וביטל הסכמי פשרה אותם השיג הקבלן באמצעות פנייה ישירה לדיירים, שלאור הבטחותיו (ו/או אמצעים אחרים שהפעיל עליהם) – ויתרו על התביעה, בעודה מתנהלת, וזאת אע”פ שהוחלט על ידי בית המשפט עובר לויתור זה, כי לא ינוהל שום מו”מ ישיר בין הצדדים, אלא רק דרך באי כוחם. מדובר בבש”א 2236/06 עזרא ושלמה חממי נ’ אלברט אוחיון ואח’. 

לאמור, יש מקרים בהם בא כוחו של צד לדיון, בדאגתו לאינטרס של הלקוח שלו, מהווה עבורו חומת מגן, ניצב בחזית קבלת ההחלטות וחוסם מגע ישיר עם לקוחו, שמא יערימו עליו ויונו אותו, ובית המשפט נותן גיבוי מלא להגנה מסוג זה.


 



[1][1]    ע”א 846/75 עוניסון – חברה לבניין נגד דויטש, פד”י ל [2] 398.

[2][2]   ע”א   90/ 38-25 אברהם אלברט ואח’ נ’ שיכון ופיתוח בע”מ ואח’, בית המשפט המחוזי בחיפה, לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” מאת א’ בן עזרא  בהוצאת “בורסי” מהדורת תשס”ב, עמ’ 359.

 



[1]    ע”א 846/75 עוניסון – חברה לבניין נגד דויטש, פד”י ל [2] 398.

[2]   ע”א   90/ 38-25 אברהם אלברט ואח’ נ’ שיכון ופיתוח בע”מ ואח’, בית המשפט המחוזי בחיפה, לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” מאת א’ בן עזרא  בהוצאת “בורסי” מהדורת תשס”ב, עמ’ 359.



כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

ניהול האתר