בנייה במצב של אי וודאות

בנייה במצב של אי וודאות

ד”ר אינג’ אברהם בן עזרא
10.04.2008 06:35
בנייה במצב של אי וודאות


מה יעשה מי שקיבל היתר בנייה חוקי, כאשר אחרים תוקפים את חוקיותו? האם יזדרז להשקיע מכספו וליצור עובדות בשטח?



לעתים קרובות מתקבל היתר בנייה על סמן בקשה להיתר, אולם למרות חוקיותו הפורמאלית של ההיתר, קיימת טענה נגדו המתבררת בפני גוף שיפוטי או בפני גוף מעין-שיפוטי. לכאורה, הבונה פועל כדין ומתבסס על היתר בנייה בר תוקף. זאת ועוד, שמא כדאי לו להזדרז ולבנות במהרה על מנת להקים את המבנה מהיסוד ועד לטפחות כדי ליצור עובדה גמורה שיהיה אחר כך קשה לבטלה או לא להתחשב בה.

 

הדוגמאות למצב זה יכולות להיות מתחום הבנייה בבית משותף, מתחום הבנייה מול מבנה קיים הנפגע מהבנייה או מתחום בנייה על סמך מכרז מול טענות של משתתף כלשהו במכרז.

 

להלן דוגמאות יותר מפורטות למצבים אפשריים אלה:

 

בית משותף

ראובן הוא בעליה של דירה בבניין רב דירתי, הגיש בקשה להיתר בנייה – תוספת חדר לדירתו ובקשתו אושרה על אף התנגדות שמעון המתגורר באותו בית משותף בקומה מתחתיו. לאחר שטענתו של שמעון לא התקבלה בוועדה לתכנון ולבנייה ואף לא בוועדת ערר מחוזית, הוא פנה לבית המשפט לקבלת סעד מתאים. בינתיים מהר ראובן להתחיל בבנייה ולהתקדם בה ככל שאפשר כדי ליצור עובדה בשטח, מתוך הנחה כי בית המשפט הדן בסכסוך שבינו לבין שכנו לא יוכל להתעלם מהעובדות שנוצרו באתר.

 

ראובן לקח סיכון מחושב בפועלו זה, אף על פי שפעל כחוק.

 

מבנים סמוכים

לוי קיבל היתר בנייה להוספת קומת מגורים בבית השייך לו. לאחר שהדבר נודע ליהודה הגר במבנה סמוך, הוא הגיש נגד לוי בקשה לקבלת צו מניעה שימנע מלוי מלהמשיך בבנייה בטענה של מטרד – הסתרת אור, אויר ונוף. בית המשפט החליט לדון בבקשה, שהוגשה לדיון במעמד צד אחד, במעמד שני הצדדים – דבר שמסיבה זו, ומסיבות סובייקטיביות אחרות, נדחה לחודשיים, ובמשך תקופה זו – הקים ואף השלים לוי את בניית שלד הקומה הנוספת. לוי סבר כי לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שקלה שיקולי תכנון והתירה את הוספת הקומה, לא יתערב בכך בית המשפט אשר אינו אמון על תכנון ולכן יהודה לא יוכל להפריע לו ובקשתי תידחה.

 

בכך לקח לוי על עצמו סיכון מחושב.

 

מכרז

במכרז להקמת מבנה תעשייתי, זכה דן והחל בהקמת המבנה בהתאם לזכייתו זו. הוא עשה זאת אף על פי שהיה ידוע לו כי נפתלי אשר השיג על זכייתו, פנה לבית המשפט במטרה לבטל את תוצאות המכרז בשל פגמים שנפלו בו ו/או במו”מ שהתנהל לאחריו עד כדי הצורך לבטל המכרז. דן, הזוכה במכרז, מהר והחל בפעולות אינטנסיביות באתר והקים תוך כדי מהלך המשפט מבנים שכבר עמדו על תילם.

 

דן לקח על עצמו ביודעין סיכון מחושב.

 

בת”א 524/82 יוסף סוקולר ואח’ נ’ אורי פלח ואח’, הוגשה תביעה נגד יזם אשר בנה בהתאם להיתר בניה שקיבל מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – השומרון, מבנה בן מספר קומות בצמוד לדירתו. התובע התנגד לבנייה וטען כי הרישיון שניתן לנתבעים הוא בלתי חוקי בגלל המטרד שעלול להיווצר בעטיו – הסתרת אור, אויר ונוף. הנתבעים, שכבר קידמו את הבניין טענו כי הבנייה הינה בדיוק בהתאמה לתוכנית המתאר החלה. בית המשפט קיבל את התביעה ונתן צו הפסקה זמני שהפך לקבוע, ולא סייע בידי הנתבעים קידומו המהיר של הפרויקט – וכה נפסק בעניין זה:

 

“אם היה, איפוא, מישהו שנהג בצורה בלתי הוגנת ובחוסר ניקיון כפיים, היו אלה הנתבעים אשר ניסו ליצור עובדות מוגמרות בשטח – מחד גיסא, והצעותיהם כלפי התובע היו למציאת פתרונות לבעיות שוליות וכן בדרישות כספיות גבוהות ביותר במקרה של הצעת דיור חלוף – מאידך גיסא”.

 

בסופו של יום, הוגבלה הבנייה, צומצמה ושונתה, כך שלא ייווצר מטרד.

פסק הדין לא פורסם, ניתן על ידי השופט ע’ שרון, בית משפט השלום חדרה, מובא בספר “רישוי הבנייה” מאת א’ בן עזרא בהוצ’ “שי” עמ’ 291, וערעור על פסק דין זה – נמחק].

 

מדובר במקרה שפורט לעיל בהתערבות בית המשפט בנושא תכנוני מובהק, לאחר החלטה של וועדה לתכנון ולבנייה ומתן פסק דין המנוגד להחלטת הוועדה.

 

בערעור על עתירה מנהלית – עע”מ 11189/07 אירוס הגלבוע בע”מ נ’ חיים אוקנין ואח’, בית המשפט העליון, שופט: א’ א’ לוי, מובא להלן, לא התחשב בית המשפט בהשקעות שביצעה הזוכה בבנייה באתר בהיקף כספי של 400,000,000 ₪, קבע כי אלו השקעות בסיכון ולהלן דבריו:

 

                         “אל מול מה שנדמה כמאמץ ניכר ומתמשך של חלק מן הנוגעים בדבר ליצור עובדות בשטח, יהא המצב המשפטי אשר יהא – ואומר בהקשר זה כי תשובתו של מנהל מקרקעי ישראל לבקשה זו, ולפיה יידרשו לו חודשים ארוכים ואף למעלה מכך כדי לבחון בשנית את המכרז היא, למצער, תמוהה בעיני – המעט שיוכל בית-משפט זה לעשות הוא לא להציב מכשולים בדרכה של ההכרעה השיפוטית שניתנה. אכן, המבקשת עלולה לסבול פגיעה ניכרת, שעיקרה נזק כספי ישיר, אך נדמה כי האחריות לכך אינה רובצת לפתחו של איש מלבדה. דרך חתחתים זו שבה בחרה ללכת, בהסתמכה על מצב תכנוני פוטנציאלי שלעת הזו אינו קיים, אין משמעה אלא נטילת סיכון, ותג המחיר שבצדו עומד היום הזה לפרעון”.

 

‏10 אפריל 2008

 


 

בבית המשפט העליון

 

עע”ם  11189/07

עע”ם  446/08

עע”ם  496/08

עע”ם  798/08

 

בפני:  

כבוד השופט א’ א’ לוי

 

המבקשת:

אירוס הגלבוע בע”מ

                                          

 

נ  ג  ד

                                                                                                    

המשיבים :

1. חיים אוקנין ו58 אח’

 

2. לאה ברוך ואח’

 

3. מינהל מקרקעי ישראל

 

4. עיריית ראשון לציון

 

5. הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון

 

6. החברה הכלכלית ראשון לציון בע”מ

 

7. מאיר ניצן ,ראש עיריית ראשון לציון

 

8. הועדה המחוזית לתכנון ובניה ,מרכז

 

9. ג’י.אל.אי מרכז (קניון) רוטשילד בע”מ

                                          

בקשה לעיכוב ביצוע

                                          

בשם המבקשת:                      עו”ד דורון דן; עו”ד גבי ג’ובראן

בשם המשיבים 1:                   עו”ד זאב וייל

בש המשיבים 2:                     עו”ד נחושתן, ספרן, מרום ושרף

בשם המשיבים 4,5,6,7:          עו”ד אברהם בר

בשם המשיבה 9:                    עו”ד חיים וינטרוב

 

החלטה

 

           ביום ז’ בטבת התשס”ח (16.12.07) פסק בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת נ’ אחיטוב) לבטל את זכייתה של המבקשת, המוכרת גם כאיקאה ישראל, במכרז של מִנהל מקרקעי ישראל לשיווק קרקע בראשון-לציון. נקבע, כי העובדה שארבעה חודשים בטרם פורסם המכרז הגיעה המבקשת לסיכומים עם עיריית ראשון-לציון – שהייתה, אליבא דערכאה קמא, שותפה לפרסום המכרז – בדבר הטבות ניכרות שיוענקו למבקשת, פגעה בעקרון השוויון במידה המצדיקה את ביטול תוצאתו של המכרז. בתמצית ייאמר, כי השטח בו זכתה המבקשת מסווג, לפחות על-פי תוכנית המתאר המקומית, כקרקע לתעשייה, אך בין הפרטים שסוכמו התחייבה העירייה להתיר שימוש חורג בו למטרות מסחר, ובד בבד לפעול לשינוי ייעוד הקבע של השטח. הכל, במטרה להבטיח את מימוש תוכניתה של המבקשת להפעיל במקום מרכז מכירות ענק של מוצריה, ובצדו קניון.

 

           לאחר הזכייה במכרז פעלה המבקשת בזריזות רבה להקמתם של המבנים המסחריים, וכך ארע כי עד שהונח לפתחו של בית-משפט זה ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, עמדה כבר חנות איקאה על תילה כשהיא בשלבי גימור סופיים, ועבודות להכשרת השטח לבניית הקניון החלו. בינתיים, הואיל ובהליך אחר נקבע כי המבקשת לא תורשה לעשות שימוש מסחרי במבנה הקיים אותו היא איישה מכוח “טופס 4” שכבר ניתן לה, משמש המרכז לאחסון ציוד בהיקף נרחב. בד בבד, כפי הנראה, נמשכות במקום עבודות בנייה וגימור.

 

           הדיון בערעור קבוע לחודש יוני 2008, ועד שיתקיים עותרת המבקש לעיכוב מימושו של פסק-הדין שניתן. לאמור – מבקשת היא כי המנהל יעכב לפי שעה את בחינתם המחודשת של הליכי המכרז, כדי שלא תועבר הזכות במקרקעין לידי זוכה אחר והשקעתה הרבה – העומדת כנטען על כ-400 מיליון ש”ח – תרד לטמיון. בבסיס הערעור משמשת הטענה כי קיומן של פגישות מקדימות עם העירייה, ואפילו הגעה להסכמות מחייבות עמה, אינם פוגעים בשוויון בין המתמודדים במכרז, ואלו פעולות מקובלות במסגרת ההכנות לקראת השתתפות במכרז. לצד זאת, בפי המבקשת טענות סף רבות וכן טענות במישור הדיוני.

 

           איני רואה צורך להידרש לסיכויי הערעור, באשר מסקנתי היא כי מאזן הנוחות אינו נוטה לצדה של המבקשת ובכך די לדחיית בקשתה זו. כשלעצמי אמנם איני סבור כי משני עברי המתרס ניצבים האינטרס הקניני של המבקשת, מזה, ועקרון שלטון החוק ודיני המכרזים, מזה. שכן דומה, כי אם תזכה המבקשת בערעורה, ממילא ייעשה הדבר על בסיס הקביעה כי שלטון החוק לא נפגע, ואף דיני המכרזים הולמים את זכייתה. על כן, מאזן הנוחות בו יש לדבר הוא זה המציב מצדה האחר של הכף, אל מול ענייניה של המבקשת, את החשש מפני העמקת התבססותה במקרקעין נושא המכרז, וזאת חרף כך שעל-פי המצב המשפטי הקיים היא לא זכתה בהם כדין. המשך פיתוחם של המקרקעין והבנוי עליהם עלול להכביד באורח משמעותי על היכולת להורות על פינוייה של המבקשת מן המקום ושיווקו של המגרש לזוכה אחר, ככל שכך יוחלט. אל מול מה שנדמה כמאמץ ניכר ומתמשך של חלק מן הנוגעים בדבר ליצור עובדות בשטח, יהא המצב המשפטי אשר יהא – ואומר בהקשר זה כי תשובתו של מנהל מקרקעי ישראל לבקשה זו, ולפיה יידרשו לו חודשים ארוכים ואף למעלה מכך כדי לבחון בשנית את המכרז היא, למצער, תמוהה בעיני – המעט שיוכל בית-משפט זה לעשות הוא לא להציב מכשולים בדרכה של ההכרעה השיפוטית שניתנה. אכן, המבקשת עלולה לסבול פגיעה ניכרת, שעיקרה נזק כספי ישיר, אך נדמה כי האחריות לכך אינה רובצת לפתחו של איש מלבדה. דרך חתחתים זו שבה בחרה ללכת, בהסתמכה על מצב תכנוני פוטנציאלי שלעת הזו אינו קיים, אין משמעה אלא נטילת סיכון, ותג המחיר שבצדו עומד היום הזה לפרעון. עם זאת, ובפרט נוכח המועד הקרוב לשמיעת הערעור, אינני סבור כי פגיעה זו אינה הפיכה היה ותזכה המבקשת בערעורה.

 

           אינני רואה, אפוא, יסוד להיעתר לבקשה והיא נדחית. המבקשת תשלם לכל אחת מקבוצות המשיבים 2-1 שכר טרחת עורך-דין בסך של 5,000 ש”ח.

 

           ניתנה היום, ב’ בניסן התשס”ח (07.04.08).

 

 

 

 

 

ש ו פ ט

 



כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

ניהול האתר