לא רק אי התאמה לתקן/תקנה/מפרט

מאת: ד”ר אינג’ אברהם בן עזרא

אין עוררין כי כאשר יש בדירת מגורים אי התאמה לתקן, תקנה או מפרט – נוצרת לדייר עילת תביעה על פי חוק המכר (דירות). אלא שלעתים מתקיים ליקוי אשר אינו אי התאמה, או שקשה להוכיח כי מדובר באי התאמה.

במקרה מסוג זה, יש שתי גישות:

לפי הגישה הראשונה, אין לחייב את הקבלן בביצוע פריט שאינו נדרש בתקן. נושא זה עלה בת”א 1783/90 גטניו יצחק נ’ ליברובסקי ובניו א.מ.י. חברה לבניין והשקעות בע”מ, בית משפט השלום בהרצלה, שופטת: מ’ שריר, [לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” מאת א’ בן עזרא בהוצאת “בורסי”].

להלן דברי בית המשפט בנדון:

“אל תוך חוזה המכר בין הצדדים ניתן לקרוא מכללא כי הם התכוונו לחייב את הקבלן לבנות על פי הדרוש בחוקים, בתקנות ובתקן הישראלי – אך לא פריטים, שכהגדרת מומחה התביעה ד”ר בן עזרא הינם בבחינת “ביצוע טוב” בלבד. רצו הצדדים פריט שאיננו מחוייב על פי החוק – היה עליהם לכללו במפורש בהסכם המכר או במפרט. ביצוע “אף מים” אינו מופיע באף אחד מאלה ועל כן אין חובה על הקבלן לבצעו”.

[יובהר בנושא הספציפי כי בינתיים הותקן תקן ישראלי מספק 1752 אשר לפיו חלה חובה להתקין נדבך-ראש (קיר הנמשך ועולה מעל הגג ובכלל זה גם מעקה המרפסות) עם אף-מים].

לעומת גישה זו, המצמצמת את עילות התביעה, יש גישה אחרת, המרחיבה את תחום הליקויים. ידוע כי דיפון אמבט לא נדרש בתקן או בתקנה כלשהי, ובכל זאת, אין זה נעים לשהות באמבט פח שבין דפנותיו לבין הקירות סביב יש חלל, בשל רעשים הנגרמים בעת השימוש, ובנוסף, ידוע כי קיים האמבט שאינו מדופן כדבעי קטן משל אמבט על מילוי מהודק סביבו. נושא זה עלה בת”א 934/85 ורדי יצחק ואח’ נ’ מליבו ישראל בע”מ ואח’, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטת: ק’ שטרסברג-כהן, [לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” הנזכר לעיל]. בתיק זה מומחה בית המשפט ד”ר ש’ זלינגר קבע בחוות דעתו כי אף על פי שהאמבט לא מדופן, אין בכך פגם כי אין הוראת חוק המחייבת דיפון האמבט, אולם בחקירתו בבית המשפט נקב בעלות הדיפון.

בית המשפט בהתייחסו לנושא זה, פסק:

“התובעים עותרים לפיצוי עקב הצורך בדירתם של סולומון ופולק במילוי חול מתאים לאמבט. המומחה ציין בחוות דעתו כי מקובל ומותר להתקין אמבטיה ללא מילוי חול תחתיה אם כי בחקירתו ציין ש”אין ספק שעדיף מילוי חול”. מאחר ולדעת המומחה עדיף מילוי חול, ראוי שייפסק פיצוי, בין עקב בחירת ההתקנה המועדפת פחותובין עקב אי הנוחות בשימוש.

הפיצוי שייפסק לתיקון החלל מתחת לאמבטיה הוא על פי הערכת המומחה בחקירתו בבית המשפט, 600 ₪”.

בעניין זה ראוי ללמוד גם מפסק דינו של השופט צבי טל, בית המשפט המחוזי בירושלים [ת”א 469/88 זעפרני ואח’ נ’ רמט בע”מ, לא פורסם, מובא בספר הנזכר “תכנון דירה כחוק”] אלא שאפשר “לתפוש שני צפרים במכה אחת” ולעיין בדברי השופט צ’ דותן בתא 04 / 22962 שוהם דוד נ’ זלינגר חברה לקבלנות בע”מ [פדאור 05 (13) 801 ], שכן בציטוט דבריו שיובא להלן כלולה גם תמצית מפסק דין זעפרני:

אין בידי לקבל את קביעתו של המומחה שאין המדובר בליקוי רק משום שמדובר בהמלצות ולא בתקן מחייב. אם קבלן סוטה מכללי מקצוע טובים (good practice), מוכרים ומקובלים, מהווה הדבר ליקוי גם אם אין בענין זה תקן מחייב. העדרו של תקן בתחום מסוים אינו מסיר מהקבלן את חובתו לבנות את הדירה על כל חלקיה באופן מקצועי ומיומן, כך שניתן יהיה להשתמש בה למטרות מגורים בלא כל הפרעה, אי נעימות או מגבלה כלשהי. כך למשל, אין צורך בתקן הקובע כי קירות הדירה חייבים להיות ישרים, כדי שהקבלן יחויב ברשלנות אם יבנה דירה שקירותיה עקומים. קביעתו של תקן מסייעת בקביעת אמות מידה אובייקטיביות, בנות מדידה, שחריגה מהן תחייב את הקבלן בנזיקין או בגין הפרת חוזה. הא ותו לא. העדרו של תקן אין פירושו שהקבלן יכול לעשות ככל העולה על רוחו באותו תחום שלא הוסדר בתקן, אלא רק שהקונה לא יוכל לטעון כי קיימת לו עילה של אי התאמה על פי החלופה השניה מבין חלופות המשנה של ס’ 4(א)(1) לחוק המכר דירות, העוסקת באי התאמה לתקן רשמי. כדברי המלומד א’ זמיר: “…ייתכן שבדירה יימצא פגם שמקורו בביצוע רשלני של עבודה כלשהי, מבלי שהדבר יהווה סטייה מהמפרט או יהיה מנוגד לתקן או לתקנה כלשהם” (א’ זמיר, חוק המכר (דירות) ע’ 389). ברוח זו נקבע בשורה של פסקי דין כי הקבלן יחוב בנזיקין גם אם לא היה תקן מסויים שיסדיר את אותו סוג מסויים של עבודה. ראה ת”א (חי) 934/85 ורדי נ. מליבו ישראל, בעניין היעדר דיפון בחול מתחת לאמבטיה וכן ת”א (י-ם) 469/88 זעפרני נ. רמט, שם נקבע, באותו הקשר ממש, מפי כב’ השופט צ’ טל:

“הקונה זכאי לקבל מוצר מוגמר כראוי, בלי פגמים אסתטיים, אקוסטיים ואחרים, גם אם אין לכך ביטוי בתקנים. התקנים נועדו שלא יפחתו מהם אבל אין הם פוטרים את הבונה על פיהם מתיקון פגמים שלא נמנו”.

אגב, גם עמידה בדרישותיו של תקן מסוים אינה בבחינת “תעודת ביטוח” לקבלן והוא עלול לחוב בגין ביצוע רשלני של עבודה (ראה ע”א 558/96 שיכון עובדים בע”מ נ. רוזנטל, פ”ד נב(4) 563, 572)”.

בפסק דין שוהם דוד, מועלה רעיון הנדסי נכון וראוי, [ראה סיפא הציטוט], והוא, כי גם התאמה לתקן אינה מבטיחה היעדר ליקוי. לדוגמא “מהשטח”, נבהיא כי ייתכן מצב בו מרפסת פתוחה עמדה במבחן תקני [הצפה] בנושא מעבר רטיבות לדירה שמתחתיה אולם בכל זאת לעת הגשמים חדרו מים דרכה לדירה. והמסקנה המתבקשת היא כי כשם שעמידה בתנאי התקן אינה מבטיחה ביצוע נטול ליקויים, כך גם ייתכנו ליקויים שאינם אי התאמה פורמלית לתקן.

אף כאשר קיים תקן ישראלי, נכון יותר לבחון את הליקויים לגופם, וראה בעניין זה את דברי בית המשפט בע”א 86/86 אחד העם שפירא בע”מ נ’ לשם אריה ורבקה, בית המשפט המחוזי בחיפה, פס”מ תשמ”ח (1) מעמ’ 3:

“לא סיווגו של הריצוף הוא הקובע את הנזק אלא עצם עובדת קיומם של הפגמים במרצפות עצמן ובאופן ביצוע העבודה”.

‏12 אפריל 2007