הקבלן אחראי גם כלפי קונה יד שנייה

מאת: ד”ר אינג’ אברהם בן עזרא

קונה דירה יד שניה המגלה ליקויים בדירתו, יכול לתבוע את הקבלן/המוכר המקורי של הדירה בגין הליקויים, וזאת למרות שלא נערך שום הסכם בין אותו קונה לבין הקבלן אשר בנה את הדירה ומכרה לאחרים.

סוגיה זו הועלתה בע”א 310/87 מיזן מרקו נגד דרוקר זכריה בע”מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: נ’ קליינברגר, ד’ קציר וט’ שטרסברג-כהן, לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” מאת א’ בן עזרא בהוצאת “בורסי” תשס”ב עמ’ 293.

בית משפט השלום דחה על הסף את תביעת הדיירים לפיצויים בגין ליקויי תכנון ובנייה, לאור העובדה שלא נכרת כל הסכם בינם לבין החברה הנתבעת, ובמצב זה הוגש ערעור על פסק דין של בית משפט השלום, שנשמע בבית המשפט המחוזי.

בית המשפט שבערעור פסק:

“מבחינה עקרונית, אפוא, המשיבה אחראית לנזק שנגרם למערערים עקב רשלנותה בבניית הדירה הנ”ל, כנטען בכתב התביעה, וכבר מטעם זה לא היה מקום לדחיית תביעתם על הסף”.

בהמשך הובא ציטוט מדברי כבוד השופט העליון לנדוי, שניתן בע”א 451/66 קורנפלד נגד שאולוב, פד”י כ”א כרך 1 עמ’ 310, באותו עניין:

“מן הדין הוא שהקונה הראשון וכן הבאים אחריו כמחזיקים בדירה יובטחו נגד סיכונים אלה, על ידי הכללת חובה של מתן פיצוי גם על תוצאות כספיות, שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים אשר סיכנו את יציבות הדירה והם היו עלולים לסכן גם את בריאות השוכנים בדירה, אלמלא תוקנו בעוד מועד”.

[ההדגשה אינה במקור].

רשלנותו של הקבלן יוצרת עילה לתביעה של דיירים יד שנייה לא על בסיס חוזי אלא על בסיס אחר – נזיקי, בגין הפרת חובה חקוקה [ביצוע הבנייה בניגוד לתקנות התכנון והבנייה, בניגוד לתקנים ישראליים מחייבים, ועוד] מהווה עילה בנזיקין.

בהמשך לפסק הדין הנ”ל בבית המשפט המחוזי בחיפה, וכדי שלא לסבור כי רק בתיקונים כגון מניעת התמוטטות הבניין מדובר, הובאו דוגמאות ספציפיות להמחשת סוגי הליקויים המקנים לדיירים שרכשו את הדירה מאחרים שרכשוה מהקבלן [יד שניה] – עילות תביעה וזכות לקבלת פיצויים, ואלה הדוגמאות שהובאו שם:

1.     ארגזי תריסים  לא אטומים – יוצרים מוקד לחדירת רוח ומים לדירה, ליקוי העלול לגרום לנזק בריאותי לדיירים, והוא מסוג הליקויים שהקבלן אמור למנוע מכל הדיירים, ראשונים כאחרים.

2.     חלון בדירה הבנוי כך שאי אפשר לנקותו מתוך הדירה ללא סיכון למנקה, דבר המהווה הפרת חובה חקוקה כי בתקנה 2.28 א’ לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש”ל – 1970, [התוספת השנייה] יש דרישה שהחלונות בדירה ייבנו כך שניקויים מתוך הדירה יתאפשר ללא יצירת סיכון.

סוגיה זו עלתה גם בערעור אזרחי 8265/96 רמט בע”מ נגד מנחם בריברום ואחרים, בית המשפט העליון, שופטים: המשנה לנשיא ש’ לוין, ד’ דורנר, א’ ריבלין, פסק דין מיום 13/11/2002, פד”י נ”ז (1) 486.

בית המשפט הביע את דעתו כי –

“יהא דבר זה אשר יהא, אחריות הנתבעת כלפי התובעים אינה נובעת רק מיחסים חוזיים, אלא משום חובתה כבונת הדירות להקים בניין בטוח לשימוש ולמגורים. חובה זו אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא ‘קיימת כלפי כולי עלמא’ “.

משמעות פסק הדין היא כי חובתו של הקבלן לבנות את הדירה כחוק – אינה רק כלפי אלה שרכשו ממנו את הדירה, אלא גם כלפי אורחיהם, שכניהם, הדיירים הבאים שיקנו מהם את הדירה וכלל המשתמשים בה, מתוך דאגת המחוקק לרווחתם, נוחותם, בריאותם ובטיחותם של כל אלה.

ראה גם דברי השופטת ד”ר נאווה דנון בת”א 10456/90 עוזר ששון ואח’ נ’ א’ עבאדה בע”מ, בית משפט השלום בחיפה, לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” הנזכר עמ’ 493.

להלן ציטוט מדבריה:

“סולל בונה מתרעמת על יחס של איפה ואיפה לכתבי הויתור של התובעים, אותם מפרשים באופן סלחני לטובת התובעים ונגד הקבלן, לעומת היחס המחמיר להסכמים, המפרטים, התוכניות, התקנים ותקנות התכנון והבניה החלים על הקבלן, אותם מפרשים בחומרה נגד הקבלן.

יחס סלחני זה מתבטא בכך שניתן לתובעים פיצוי גם אם החריגה היא בסנטימטרים בודדים, גם אם לא נגרם להם כל נזק, וגם אם הם עצמם לא היו מודעים כלל לליקויים האלה.

התשובה לכך היא, כי על הקבלן מוטלת חובה חקוקה לבנות בהתאם לתקנות הבניה, להיתר ולמפרטים. הקבלן מצווה לבצע בניה כחוק ובניה זו, במידה ואיננה חוקית, מהווה בכיה לדורות ופוגעת לא רק ברוכשים המקוריים של הדירות, אלא גם בכל מי שבא אחריהם, בשכניהם ובתושבי אותו רחוב, אותו רובע ואותה עיר.

אין להשוות כלל את החובה המוטלת על הקבלן לחובה המוטלת על רוכש דירה. בעוד התחייבותו של האחרון כלפי הקבלן הינה בתחום דיני הממונות בלבד, ומוגבלת ליחסים שבינו לבין הקבלן, הרי התחייבותו של הקבלן הינה לא רק בתחום דיני הממונות, ולא רק כלפי רוכשי הדירות, אלא היא משתרעת על תחום של רווחת הציבור ונוגעת לא לפרט בלבד אלא לציבור גדול של דיירים בהווה ובעתיד.

על רקע זה יש להתייחס גם לטענות כי מדובר בנזק מינימלי שלא הורגש כלל ע”י הדיירים לפני שהוזמן מר בן עזרא להכין את דו”ח הליקויים, וכי ספק אם יש בדעתם של הדיירים לבצע את התיקונים עבורם הם דורשים שפוי או פיצוי.

באשר לטענה הראשונה, כיוון שמדובר בהפרת חובה חקוקה, אין זה רלוונטי אם הנזק הוא מינימלי או מקסימלי. אחריותם של הקבלנים והיזמים לבנות כדין מעוגנת בחוק.”

אף שסולל-בונה, כמי שבנתה את הדירות לא ערכה הסכם כלשהו עם הדיירים התובעים, בית המשפט קבע כי היא אחראית כלפי הדיירים בגין ליקויי הבנייה ואי ההתאמות לתקנות ולתקנים אשר נתגלו בדירות, אחריות זו הינה מוטלת על כתפי היזמים (א’ עבאדה בע”מ שערך את הסכמי המכר) כמו גם על כתפי הקבלנים (במקרה זה – סולל בונה בע”מ).

סיכומו של דבר, קונה דירה זכאי לדירה תקינה גם אם לא קנה אותה ישירות מהקבלן, אלא ממי שרכש את הדירה מהקבלן, וזאת למרות שלא נערך כל הסכם בינו לבין הקבלן. הקבלן אחראי כלפיו במניעת ליקויי הבנייה, מהטעם שחובה זו אינה רק על בסיס חוזי. כך נקבע בפסקי דין רבים בישראל במשך עשרות שנים, מאז ע”א 451/66 הנזכר והלאה, וכך ראוי שיהיה.