לא חדר

לא חדר

ד”ר אברהם בן-עזרא
19.06.2009 12:06

ההגדרה הפורמאלית היא בת השפעה על ערך הדירה, ולכן יש להקפיד על כינוי נכון ומדוייק בהתאמה לתקנות ולא לכנות חדרון כאילו הוא חדר.



לא חדר

ד”ר אברהם בן-עזרא


חדר מוגדר בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש”ל – 1970, התוספת השנייה, כחלל מגורים בדירה העומד בסטנדרטים כמפורט שם, ובכללם נדרש כי שטחו לא יפחת מ- 8 מ”ר.

שאם לא כן – ייקרא החלל חדרון, וגם לחדרון יש קריטריונים כמפורט שם.


מה דינו של חלל מגורים בתוך דירה, הנראה כחדר לכל דבר ועניין, אך שטחו קטן משטח החדר, נניח ב-‏2% או ב-‏4%?

התשובה ניתנה בת”א 62051/06 זיגר נ’ טורקלטאוב, בית משפט השלום בתל אביב, שופטת: י’ אחימן (פדאור 09 (15) 789), והיא כי אין לכנות חדר שמידתו קטנה מהמידה הקבועה בתקנות – כחדר, וכפועל יוצא מההגדרה – פיחות בערך הדירה, אשר כבר לא מכונה (לדוגמא) דירת 4 חדרים אלא רק דירת 3 חדרים ועוד חדרון.

אמנם בית המשפט בתיק זה טען בפסק הדין כי סטייה של 4% (כפי שהייתה באותו מקרה פרטי בו שטח החדר היה 7.65 מ”ר במקום 8.00 מ”ר – חסר של 0.35 מ”ר שהם חסר של 3500 סמ”ר שהם חסר של 4.4%) היא משמעותית מבחינת ההגדרה, וכפועל יוצא מכך גם מבחינת ערך הדירה, כי סטייה בשיעור כזה היא מעל 2% ”המותרים”, אולם אין לקבל סטייה של 2% כסטייה מותרת. ראה בעניין זה ע”א 68/85 סולל בונה נ’ נמרוד, בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטים: א’ נועם, צ’ טל, ש’ ברנר, לא פורסם, מובא בספר ”תכנון דירה כחוק” מאת א’ בן עזרא בהוצאת ”בורסי” מהדורה שניה תשס”ב עמ’ 221.

בפסק דין נמרוד הנ”ל, נקבעה הלכה שכבר אומצה בפסקי דין רבים, והיא, כי אין רשות לסטות ממידת אקסטרמום שבתקנות, והסטייה המותרת בשיעור של 2% אינה מותרת כאשר נוצרת בעטייה אי התאמה למידות הקבועות בתקנות.

לגופו של עניין, נקבע בפסק דין זיגר כי אין לפרסם את מספר החדרים בדירה מתוך הנחה כי חדר ששטחו 7.65 מ”ר – גם הוא בבחינת חדר.

יש לדחות את הטענה כי שטח הדירה לא מושפע מסטייה של 0.35 מ”ר, וסטייה כזו לא משפיעה כלל על מחיר הדירה, ולהעדיף את הגישה לפיה דירה המוצגת בת x חדרים שווה יותר מהפרש מהותי מדירה המוצגת כדירה בת x-1 חדרים, גם כאשר שתי הדירות בנות שטח דומה.

לעתים סוגיית הפרוזדור הצר (אשר רוחבו קטן מהמינימום הנדרש בתקנות) יוצרת התנגדות להרחיב את הפרוזדור למידה החוקית, מהטעם שהרחבת הפרוזדור לא תשנה את שטח הדירה ואת מחירה. הוכח לעיל כי טעות בידי מי שמחזיק בדעה זו, כי ייתכן מצב בו שתי דירות זהות בשטחיהן – כאשר האחת בת 4 חדרים בעוד השנייה בת 3 חדרים בלבד, ולפיכך דירת 4 החדרים ערכה, בדרך כלל, יותר גדול.

בהנחה שבדירה יש פרוזדור שרוחבו 78 ס”מ במקום 80 ס”מ שהיא מידת המינימום לרוחב פרוזדור שאורכו עד 3 מ’, והשאלה העולה לדיון היא האם מוצדק להרחיב את הפרוזדור, כך שהחדר הצמוד לו יקטן ורוחבו יעמוד על 258 ס”מ במקום 260 ס”מ כפי שהוא בטרם הרחבת הפרוזדור. להבהיר, רוחב מינימלי של חדר בדירה צריך להיות 260 ס”מ – ומידה קטנה מזו הופכת את החדר לחדרון.

התשובה היא כי ההרחבה הינה חיונית ואף נדרשת, בהתאם לחוקי הבנייה, על אף פגיעה בחדר (הפיכתו לחדרון).

הסיבות לכך הן:

פרוזדור ברוחב 78 ס”מ בדירה מהווה שגיאה תכנונית ואסור כי ייכלל בדירה כלל.

הרחבת הפרוזדור למידה תקנית אמנם תפחית חדר מחדרי הדירה, ועל ידי כך יופחת מחירה של הדירה כאמור, אך החלל שיהפוך מחדר לחדרון יישאר חלל חוקי, בעוד לו היה הפרוזדור נותר ברוחב 78 ס”מ, היה הדבר מנוגד לתקנות ובלתי חוקי.



כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

ניהול האתר