אי התאמה המזכה את הקונה בהתאם לחוק המכר (דירות) בכך שיוצרת לזכותו עילת תביעה, היא אי התאמה לתקן רשמי, לתקנת בנייה (תקנה שהותקנה על פי חוק התכנון והבנייה תשכ”ה), ולמפרט המצורף לחוזה המכר. בכלל זה אי התאמה היא גם בניה בניגוד לתקן שאינו רשמי, וזאת מפני שעל פי הוראת המפרט, המנוסח בהתאם להוראות החוק, יהיו כל המוצרים והעבודות תואמים לכל הדרישות של התקן הישראלי, רשמי או שאינו רשמי. 

הקביעה המקצועית של התאמה או אי התאמה לתקן הישראלי היא עניינו של מומחה, אשר חוות דעתו המקצועית לעתים תסתמך על בדיקה של מעבדה מאושרת לצורך קביעתו ולעתים לא ייווצר כל צורך באישורה של מעבדה כזו אלא יהא די בבדיקת המומחה לבדו. בכל מקרה, יש לקביעה זו גם מרכיב משפטי, שכן יכולה להתעורר מחלוקת בדבר הפרשנות של התקן ושל ההתאמה או אי ההתאמה לדרישותיו, כמו גם לחלות התקן הספציפי על פריט כלשהו, ולפיכך ההכרעה בסופו של יום תהיה על ידי בית המשפט. כך גם לגבי התאמה/אי התאמה למפרט של מכון התקנים (מפמ”כ). 

להלן ציטוט מפסק דין אשר התקבל בתא 97 / 1042 אברמוביץ אבנר נ’ סולל בונה בע”מ [פדאור (לא פורסם) 05 (8) 291 ], שבו ננקטה גישה אחרת לסוגיה זו: 

                        “ליקויים – בניה בניגוד לתקנים 

28.  טענה חוזרת ונשנית בסיכומי התובעים כולם, עניינה: חריגה מן התקנים והתקנות. טענה זו דינה להידחות. לפי סעיף 12 לחוק התקנים, תשי”ג-1953 (להלן – חוק התקנים) רשאי רק מכון התקנים לקבוע התאמתו של מצרך לתקן או לתקן ישראלי (ראו סעיף 8 לחוק התקנים באשר להגדרת “תקן ישראלי רשמי” או “תקן ישראלי”) ולהוציא תעודה על-כך. בהקדמה להוראות מפמ”כ 422, הנוגע לבתים מבניה קלה, נאמר כי על בתי הקבע לעמוד בכל דרישות החוקים והתקנים הישראליים, זולת אלה שהושמטו – כפי שיובהר בהמשך. תעודות, המאשרות התאמת הבתים משני הטיפוסים למפמ”כ 422, ניתנו על-ידי מכון התקנים (ראו ב/1 וב/2, נספחים לתצהיר צד ד’). לפי סעיף 16 לחוק התקנים, רשאי שר התעשייה והמסחר לפטור ממילוי אחר דרישות תקן רשמי בדרך כלל או לתקופה מוגבלת. צו התקנים (בתים מבניה קלה – פטור ממילוי אחר תקנים רשמיים), תשנ”ב-1991 (להלן – צו התקנים) מגדיר “בתים מבניה קלה” – “כמשמעותם במפרט מכון התקנים מס’ 422 מפברואר 1991”. בסעיף 2 לצו נאמר, כי “יבוא או מכירה או העברה בכל דרך מדרכי ההעברה, של מוצרים המורכבים בבתים מבניה קלה אשר יובאו על ידי משרד הבינוי והשיכון במסגרת מכרז מס’ 315/91 ומכרז מס’ 321/90, יהיו פטורים ממילוי אחר דרישת התקנים הרשמיים שבתוספת, ובלבד שאותם בתים מבניה קלה עמדו בתנאי צו הפיקוח על מצרכים ושירותים (בתים מבניה קלה), תשנ”ב-1991″. השר עשה שימוש בסמכותו, המעוגנת בסעיף 16 לחוק התקנים דלעיל, ובהתאם לצו התקנים, פטר הבתים מבניה קלה, מעמידה בדרישות התקנים הרשמיים המופיעים בתוספת לצו. בפועל, נדחים התקנים הרשמיים, כפי שמופיעים בתוספת לצו התקנים, מפני מפמ”כ 422 וצו התקנים אוסר יבוא בתים מבניה קלה, זולת אם עמדו בדרישות מפמ”כ 422. תקנה 2 לתקנות התכנון והבניה (בניה קלה – הוראת שעה), תשנ”א-1991 קובעת, כי בנייה בהתאם למפמ”כ 422, כפי שקבע מכון התקנים, חלה רק על היתרי בניה שניתנו עד ליום 31.3.92 וצו התקנים (בתים מבניה קלה – פטור ממילוי אחר דרישות תקנים רשמיים) (תיקון), התשנ”ב-1992 האריך את תוקף הפטור האמור עד ליום 31.3.93. (בשאלה של תחולת התקנים הרשמיים כאשר חל מפמ”כ 422, בהנחה שמדובר בהיתרים שניתנו עד ליום 31.3.93, ראו פסקה 56, להלן)

29.  לאישור התקן חשיבות מרובה. כפי שנאמר על ידי השופטת פרוקצ’יה (כתוארה אז) בת”א (ירושלים) 100/94 מרדכי שכטר בע”מ ואח’ נ’ מדינת ישראל, תק-מח 99(3) 1722 (עמ’ 19 לפסק הדין):

“קיומו של תו תקן נועד לאשר בפני כולי עלמא, כי המוצר עומד בדרישות האיכות הפורמליות…” 

יש לזכור כי הליך התקינה מסור רק למכון התקנים. מטרת חוק התקנים הוא להבטיח רמה נאותה של טיב המוצרים. מכון התקנים הוא שמוסמך לאשר מפרטים וכללים טכניים לרבות הגדרות טכניות כתקן ישראלי (סעיף 5 לחוק התקנים) ולהשגיח על ייצור המוצרים בהתאם לכללים שקבע. תפקיד התקינה של מכון התקנים נועד להגן על הציבור כדי להבטיח את בטיחותם, איכותם וטיבם של המוצרים (ת”א 100/94, הנ”ל, עמ’ 8), כפי שנעשה במקרה שלפנינו.“  

[ההדגשות אינן במקור]. 

בכל הכבוד, אין לקבל כלל ועיקר את דברי בית המשפט בנושא זה לפיהם אי התאמה לתקן יכולה להיקבע רק על ידי מכון התקנים. אמנם אי התאמה לתקן ישראלי, או אישור על התאמה, אפשר שייקבעו על ידי מכון התקנים באמצעות בדיקה והוצאת תעודה מתאימה, אולם יש גם דרכים אחרות לעשות זאת, כדלקמן: 

א.   בדיקת ההתאמה באמצעות מעבדה מאושרת אחרת, זולת מכון התקנים, אשר הוסמכה כדין לבצע בדיקות אלו.

ב.   בדיקת אי ההתאמה, או קביעה מקצועית כי ישנה התאמה לתקן, על ידי מומחה. להבהיר, במקרים רבים אין כל צורך ולעתים גם אין שחר להזמנת מכון התקנים או מעבדה מאושרת כלשהי, כדי לבדוק התאמה.

דוגמא 1:

בתקן הישראלי נקבע כי גובהו המינימלי של מעקה יהיה 105 ס”מ, כאשר מידה זו נמדדת מהמקום שאפשר לדרוך עליו כמבואר בתקן. ככל שגובה המעקה אינו עומד בדרישה, מומחה יכול למדוד ולחוות דעה בעניין זה, ואין הכרח להזמין לשם כך מעבדה מאושרת. המומחה יכול כמובן להיעזר בבדיקת מעבדה מאושרת אם הוא מגלה אי בהירות בבדיקתו בנושא כלשהו, אך בדיקתו תקפה [ואין זה אומר כי בדיקתו לא תיבחן בכל דרך חוקית – בין בחקירה, ובין בהתייחסות בית המשפט].

דוגמא 2:

בתקן מס’ 6 החל על אריחי טראצו, יש דרישות שונות ומגוונות לטיב האריחים, חלקן דרישות שלצורך בדיקתן דרוש לבצע בדיקות מעבדה, כגון – רמת השחיקה וחוזק האריח, וחלקן ניתנות לזיהוי באמצעות מדידה או ראייה בעין, כגון – מידות האריח או סוג הפגמים הנגלים בו חזותית. לפיכך, אמנם לעניין הבדיקות היותר מורכבות תהא דרושה בדיקה מעבדתית, אולם אם מומחה יגלה ויתעד אי התאמה לדרישה מדרישות התקן הנ”ל באמצעות מדידה ו/או ראייה בעין – הרי אותו אריח ייפסל על סמך אי התאמה זו ללא בדיקת מעבדה. 

לפיכך, מסקנות פסק הדין הנ”ל צריכות להידחות בעניין זה. 

בנושא ההתאמה לתקן עולה עוד שאלה חשובה המעסיקה מתדיינים רבים וגם את בתי המשפט: האם סטייה בשיעור קטן מדרישות התקן – תיחשב לאי התאמה? שמא יש להקל ראש בדרישות הקבועות בתקן ולא להקפיד בהן? ראה לדוגמא ת”א 934/85 ורדי יצחק ואח’ נ’ מליבו בע”מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטת: ט’ שטרסברג-כהן, לא פורסם, מובא בספר “תכנון דירה כחוק” מאת א’ בן עזרא בהוצ’ “בורסי” מהדורת תשס”ב עמ’ 235. בפסק דין זה, סעיף 7 (י) שעניינו גובה דלתות, היה ידוע לבית המשפט כי בהתאם לדרישת התקן הישראלי 23 גובה הדלת לא יפחת מ- 199 ס”מ, אולם אף על פי כן קבע בית המשפט כי “לא כל סטיה ממידת מינימום זו מצדיקה החלפת דלת, וכי יש להחליף דלתות נמוכות מ- 195 ס”מ”. זאת בהסתמכו על המומחה שמינה. יובהר כי בגישה זו נקבע סף אחר לדרישות התקן, שונה מהסף שקבוע בתקן הישראלי, דבר שמעמיד את דרישות התקן כאילו היו מעין המלצה בלתי מחייבת שמותר לסטות ממנה על פי שיקול דעת של מומחה [שאחר כך אומץ על ידי בית המשפט].  

יש לדחות מכל וכל גישה סלחנית זו. 

ראויים יותר דבריה של השופטת צפורה ברון בת”א 922/95 סלומון ואח’ נ’ שו”פ, בית המשפט המחוזי בתל אביב, (לא פורסם, מובא בספר “ליקויי בנייה כרך א'” מאת א’ בן עזרא מהדורת תשס”ו, עמ’ 96, ולהלן ציטוט: 

“משקבע מחוקק המשנה בתקנות את גובה המעקות, אין זה מתפקידו או מסמכותו של בית המשפט לקבוע את הגובה הנדרש משיקולי בטיחותם של המשתמשים במרפסת הכביסה. משום כך, אין בכלל רלוונטיות לדעתו, של מומחה ולו גם מומחה מטעם בית המשפט”. 

יש ואי התאמה אינה גלויה לקונה. במקרה כזה ההודעה על אי ההתאמה שבה מחויב הקונה אם רצונו גם ליהנות מהזכויות הנקנות לו בהתאם לחוק המכר (דירות), צריכה להיעשות תוך זמן סביר מעת גילוי אי ההתאמה. בשל כך, יש חשיבות רבה לזיהוי אי ההתאמה כגלויה או כנסתרת. 

האם ליקוי אשר הקונה יכול לראות אותו – הוא גלוי תמיד? התשובה היא לא. קרוב לוודאי שרטיבות החודרת לדירה, או טיח נושר, הם בבחינת ליקויים גלויים, אולם בית המשפט המחוזי בחיפה הבהיר בע”א 86/86 אחד העם שפירא בע”מ נ’ לשם אריה ורבקה, פס”מ תשמ”ח (1) מעמ’ 3, כי גם כאשר רואה הקונה את אי ההתאמה – יכול שאי התאמה זו היא בחזקת אי התאמה נסתרת מעיניו, מהסיבה שהקונה אינו יכול לזהותה בשל אי ידיעתו את הוראות התקן או תקנת הבנייה בה מדובר, ולהלן דבריו: 

“באשר לאי ההתאמה הנוגעת לרוחב הפרוזדור שבדירה, כפי שיפורט להלן, אין להניח שהקונים שאינם מומחים בתחום הבנייה, אפילו הייתה להם האפשרות לבדוק את רוחבו, יוכלו לבדקו בעיני מומחה”. 

בעניין זה ראה גם ת”א 1373/88 ארז איתן ואח’ נ’ דניה סיבוס בע”מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, לא פורסם, מופיע בספר “תכנון דירה כחוק” הנ”ל עמ’ 349, בנוסף לציטוט המובא לעיל בעניין רוחב הפרוזדור, גם את הדברים הבאים: 

“אין טענה, ולא הוכחה, כי תשומת לבו של מי מהתובעים הופנתה לכך שהמסדרון צר מהנדרש על פי התקנות”. 

עינינו הרואות, כי כדי שהליקוי יהיה ליקוי גלוי – לא די לראותו, אלא גם צריך לדעת את תקנת הבנייה או את התקן הישראלי לפרטיהם החלים על אותו פריט שבו מתקיים הליקוי בדירה.

עוד ראוי לצטט מע”א 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע”מ נגד בני יעקב נדל”ן בע”מ, פד”י נ”ו (5) 198 בעניין זה: 

“ידיעה על ליקוי או פגם דורשים לא רק להכיר את מצב הדירה, אלא גם את הנורמות החלות על בנייתה…. המוכר ייפטר מאחריות זו רק אם יפנה את תשומת ליבו של הקונה לאותם תקנים ולעובדה כי הדירה נבנתה בניגוד אליהם. ללא מידע זה אין להניח כי קונה הדיוט מודע לאי ההתאמה ולכן גם אי אפשר לראותם כמי שהסכים לה”. 

 אולי במקרה שהמוכר יודיע לקונה על אי ההתאמה לתקן או לתקנה הוא במעשה זה יפטור עצמו מאחריות כלפי הקונה, דבר שמסופק, אולם בכל מקרה לא יפטור עצמו המוכר גם בהודעתו זו על דבר אי ההתאמה מחיובים אחרים – שכן בנייה בניגוד לתקנות התכנון והבנייה היא עבירה פלילית. זאת ועוד, הבנייה בהתאמה לתקנים ולתקנות אינה רק עניין שבין המוכר לבין הקונה הספציפי, אלא עניין הרבה יותר רחב. הדירה עשויה להימכר בשלב כלשהו לצדדים אחרים שעלולים להינזק ככל שיש בדירה אי התאמות, וכן בדירה עלולים להימצא אורחים, שכנים ואחרים, העלולים להינזק מליקויים ואי התאמות בה, כגון – מדרגות הבנויות בניגוד לתקנות ולכן הן מסוכנות לשימוש או מעקה המנוגד להוראות התקן ויוצר סיכון.

www.benezra.co.il

11.10.2006