המוכר אחראי כלפי קונה “יד שניה”

המוכר אחראי כלפי קונה “יד שניה”

ד”ר אינג’ אברהם בן עזרא
בן עזרא תכנון וייעוץ 28.09.2006 04:20
המוכר אחראי כלפי קונה "יד שניה"


“יהא דבר זה אשר יהא, אחריות הנתבעת כלפי התובעים אינה נובעת רק מיחסים חוזיים, אלא משום חובתה כבונת הדירות להקים בניין בטוח לשימוש ולמגורים. חובה זו אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא ‘קיימת כלפי כולי עלמא’ “.



הקבלן/מוכר המקורי אחראי בפני קונים עתידיים על ליקויי בניה. כך חזר ופסק בית המשפט העליון. 

קונה דירה מיד שניה המגלה ליקויים בדירתו, יכול לתבוע את הקבלן/המוכר המקורי של הדירה בגין הליקויים. זאת למרות שלא נערך שום הסכם בין אותו קונה לבין הקבלן שבנה את הדירה ומכרה לאחרים.

סוגיה זו הועלתה בערעור אזרחי 310/87 מיזן מרקו נגד דרוקר זכריה בע”מ, בבית-המשפט המחוזי בחיפה בפני השופטים: נ’ קליינברגר, ד’ קציר וט’ שטרסברג-כהן. פסק-הדין לא פורסם ברשומות. פורסם בספר “תכנון דירה כחוק” בהוצאת “בורסי” תשס”ב עמ’ 293. בית-משפט השלום דחה על הסף את תביעת הדיירים לפיצויים בגין ליקויי תכנון ובניה, ולפיכך, בא-כוח הדיירים, עו”ד אהרן מרגלית מחיפה, הגיש ערעור על פסק-הדין.

בית המשפט שבערעור פסק: “מבחינה עקרונית, איפוא, המשיבה אחראית לנזק שנגרם למערערים עקב רשלנותה בבניית הדירה הנ”ל, כנטען בכתב התביעה, וכבר מטעם זה לא היה מקום לדחיית תביעתם על הסף”.

בהמשך הובא ציטוט מדברי כבוד השופט העליון לנדוי, שניתן בע”א 451/66 קורנפלד נגד שאולוב, פד”י כרך כ”א חלק 1 עמ’ 310, באותו עניין:

“מן הדין הוא שהקונה הראשון וכן הבאים אחריו כמחזיקים בדירה יובטחו נגד סיכונים אלה, על ידי הכללת חובה של מתן פיצוי גם על תוצאות כספיות, שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים אשר סיכנו את יציבות הדירה והיו עלולים לסכן גם את בריאות השוכנים בדירה, אלמלא תוקנו בעוד מועד”.

רשלנותו של הקבלן יוצרת עילה לתביעה של דיירים רוכשי דירה מיד שנייה לא על בסיס חוזי, אלא על בסיס אחר של נזיקין, והפרת חובה חקוקה [ביצוע בניגוד לתקנות התכנון והבנייה, בניגוד לתקנים ישראליים מחייבים, ועוד], המהווה עילה בנזיקין.

בהמשך לפסק-הדין בבית-המשפט המחוזי בחיפה, וכדי שלא יובן כי רק בתיקונים של מניעת התמוטטות הבניין מדובר, הובאו דוגמאות ספציפיות להמחשת סוגי הליקויים המקנים לדיירים שרכשו את הדירה מאחרים שרכשוה מהקבלן [יד שניה] זכויות תביעה וקבלת פיצויים. אלו הן הדוגמאות שהובאו שם:

1.   ארגזי תריסים  לא אטומים היוצרים מוקד לחדירת רוח ומים לדירה, מהווים ליקוי העלול לגרום לנזק בריאותי לדיירים, והוא מסוג הליקויים שקבלן אמור למנוע מכל הדיירים, ראשונים כאחרים.

2.   חלון בדירה הבנוי כך שאי אפשר לנקותו מתוך הדירה ללא סיכון למנקה, מהווה הפרת חובה חקוקה, כי בתקנה 2.28 א’ ל”תקנות התכנון והבנייה” [תוספת שניה] יש דרישה שהחלונות בדירה ייבנו כך שניקויים מתוך הדירה יתאפשר ללא סיכון.

סוגיה זו עלתה גם בערעור אזרחי 8265/96 רמט בע”מ נגד מנחם בריברום ואחרים, בבית-המשפט העליון בפני השופטים: המשנה לנשיא ש’ לוין, ד’ דורנר, א’ ריבלין, פסק-דין מיום 13/11/2002.

בית המשפט הביע שם את דעתו כי – “יהא דבר זה אשר יהא, אחריות הנתבעת כלפי התובעים אינה נובעת רק מיחסים חוזיים, אלא משום חובתה כבונת הדירות להקים בניין בטוח לשימוש ולמגורים. חובה זו אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא ‘קיימת כלפי כולי עלמא’ “.

משמעות פסק-הדין היא כי חובתו של הקבלן לבנות את הדירה כחוק אינה רק כלפי אלה שרכשו ממנו את הדירה, אלא גם כלפי אורחיהם, הדיירים הבאים שיקנו מהם את הדירה וכלל המשתמשים בה, מתוך דאגת המחוקק לרווחתם, נוחותם, בריאותם ובטיחותם של כל אלה.

סיכומו של דבר, קונה דירה זכאי לדירה תקינה גם אם לא קנה אותה ישירות מהקבלן, אלא ממי שרכש את הדירה מהקבלן, וזאת למרות שלא נערך כל הסכם בינו לבין הקבלן. הקבלן אחראי כלפיו על מניעת ליקויי הבנייה, מהטעם שחובה זו אינה רק על בסיס חוזי. כך נקבע בפסקי-דין רבים בישראל במשך עשרות שנים, מאז ע”א 451/66 הנזכר ועד לפסק-דין עכשווי של בית המשפט העליון.

 

www.benezra.co.il

28/09/2006



כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

ניהול האתר