ידוע כי לעתים יש קשר בין ליקויים ברכוש המשותף, הכולל את גג הבניין ואת קירות החוץ, לבין תוצאתם של ליקויים אלו בדירות. במיוחד הדברים אמורים בקשר לליקויי אטימות: גג שלא נאטם כראוי, גורם לחדירת רטיבות לדירה שמתחתיו, לעובש ובמקרים קיצוניים להתפוררות צבע וטיח, סדקים בחלקי הרכוש המשותף במצב מסוים ניכרים גם בתוך הדירה, רעש מאביזרים שברכוש המשותף גורם לליקויים אקוסטיים הניכרים ונמדדים בתוך הדירה, ועוד.

 העניינים מתחילים להסתבך כאשר הרכוש המשותף, המנוהל על ידי וועד הדיירים, לא מתאם עמדות או אף נמצא בדעות מנוגדות לדייר בבניין, בשל ליקויים בדירתו שנגרמו בגלל ליקויים ברכוש המשותף.

 אמנם, לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין תשכ”ט – 1969, נציגות הדיירים רשאית לפעול לשם שמירה על הרכוש המשותף ואחזקתו כולל חתימה על חוזים עם צדדי ג’, והרשאה זו כוללת גם בעלי דירה שלא מתואמים עם הנציגות או אף מצויים בעימות איתה. אך נשאלת השאלה, האם נסתתמו טענותיו של בעל דירה שניזוקה בגלל ליקויים שמקורם ברכוש המשותף – ברגע שהוועד [הנציגות] חתם הסכם או הגיע להסדר עם הקבלן בדבר תיקון וביטול הליקוי?

בית משפט השלום בחיפה נדרש לסוגיה זו בת”א 11523/02 [בש”א 14561/05] מור אתי נ’ מ. נ. א. סער אחזקות בע”מ, שופט: י’ וגנר, מקרה בו בדירת התובעת נתגלו ליקויי רטיבות אשר נגרמו בגלל ליקויי איטום בחלקי הרכוש המשותף. ואכן, וועד הדיירים הגיע להסדר חתום עם הקבלן, לפיו הליקויים ברכוש המשותף יתוקנו. אלא שהדיירת הייתה באותה העת בעיצומה של תביעה נגד הקבלן בגלל ליקויים בדירתה, ובכללם ליקויים שנבעו מאיטום פגום ברכוש המשותף. הדיירת לא הסכימה להיכנס לנעלי נציגות הבית ולהסתפק בסעדים שנקבעו בעסקה שנערכה בין נציגות הבית לבין הקבלן.

בצדק קבע בית המשפט בהחלטתו כי זכויותיה של הדיירת המעוגנות גם בחוק המכר (דירות) הן קוגנטיות ואין להתנות עליהן.

 יש לראות בהגבלת זכויותיה של הדיירת באמצעות הכתבת, תנאי העסקה של נציגות הבית – התנייה על חוזה המכר, וקיצוץ בלתי חוקי בזכויות הקונה המוקנות לו מכוח חוק המכר (דירות).

 המבחן האם תנאי מסוים מהווה הפרת זכותו של הדייר לפי חוק המכר (דירות), הוא השוואת המצב בו התנאי לא הוצב למצב בו התנאי מוצב כתנאי מגביל, מבחינת זכויותיו של הדייר לפי חוק זה.

לדוגמא, כאשר מותנה בחוזה המכר כי הצדדים לדיון יופנו במקרה של סכסוך ביניהם לבוררות, ברור כי נשמטת מהדייר זכות הערעור, והשמטה זו היא פגיעה יסודית באפשרויותיו למצות את זכויותיו. ידועים מקרים לא מעטים בהם עיקר הזכויות של הדיירים המוקנות להם על פי חוק המכר (דירות) באות לידי מיצוי דווקא בערכאת הערעור. לפיכך, אפשר לראות בסעיף בוררות בחוזה מכר (דירות) כתנאי מגביל שלא מתיישב עם הקוגנטיות של חוק המכר (דירות).

 כך גם בענייננו, בו וועד הדיירים ערך עסקה לביצוע תיקונים ברכוש המשותף על ידי הקבלן. מדובר בתיקוני איטום שאמורים לפתור את בעיית הרטיבות בדירת התובעת אתי מור. לאתי מור יש עילת תביעה ישירה כלפי הקבלן לפי חוק המכר (דירות) לפיצוי ולתיקון דירתה גם כאשר הליקוי מקורו ברכוש המשותף. אם נבחן את מצבה של אתי מור כאשר היא מצפה לתיקוני הקבלן שהתחייב כלפי הוועד, ניווכח כי מצב זה נחות לעומת התחייבות הקבלן ישירות כלפיה במיוחד בעיצומה של תביעה, מהסיבות הבאות:

 1.   התביעה של אתי מור נגד הקבלן היא בשלב דיון בבית המשפט, ודחייתה עד למימוש הסדר עם נציגות הבית עלולה לגרום להתמשכות הדיון.

2.     על פי הלכת בר שירה יש לדיירת הזכות לבחור האם להסכים לתיקונים אם לאו – ולא לקבל תכתיב מאחרים:  בהחלטה מנומקת, המושתתת על פסק דין של בית המשפט העליון [ע”א 656/99 ד”ר עדה בר שירה נגד מעונות ובניין בע”מ] ועל ספרו של פרופ’ איל זמיר [חוק המכר דירות], פסק בית משפט השלום בעפולה כי בנסיבות שהתקיימו, אין לקבלן כל זכות לתקן את דירת התובעים.

3.   הוועד מוסמך במסגרת הסכם חוזי לוותר ככל שיחפוץ לקבלן על תיקון ו/או על שיפוי – ובמקרה כזה זכויותיה של הדיירת אתי מור נפגעות ללא הסכמתה ונגד רצונה. הויתור יכול להיעשות במפורש וביודעין, אך גם תחת אילוץ כלשהו.

4.   זאת ועוד, במקרה הנדון, ההסכם שנערך בין הקבלן לבין נציגות הבית, הותנה בכך שלא יהיו כלל הליכים משפטיים בין הצדדים, וברורה השפעת התנאי הנ”ל על זכויותיה של הדיירת.

 לפיכך בצדק קבע בית המשפט כי ההסכם שבין הוועד לבין הקבלן לא יגביל את אתי מור.