מצב השכיח בתחום ליקויי הבנייה הוא עימות בין דייר [רוכש דירה] לבין קבלן [או חברה קבלנית] המתנהל בבית המשפט.

החברה הקבלנית לא תמיד אחראית לבדה על הליקויים, ואף שכלפי התובע היא אחראית גם בגין ליקויי תכנון, הרי האדריכל, ככל שהוא אחראי על כשלי תכנון, הוא אחראי בכך כלפי הדיירים כאשר הוא צורף לתביעה כנתבע, או כלפי החברה הנתבעת כאשר הוא צורף כנתבע צד ג’. וזאת לאור גרימת נזק כתוצאה מתכנון שגוי, בין מתוך רשלנות, ובין מתוך הפרת חובה חקוקה כלשהי [הפרה של דבר חיקוק באשר הוא – חוק התכנון והבנייה ותקנותיו, חוק התקנים, תקנות הג”א, תקנות כיבוי אש, הוראות למתקני תברואה, וכל חובה אחרת].

מכיוון שהמודעות של ציבור הקבלנים לגבי חובת האדריכל היא חלקית, במקרים רבים נושאים הקבלנים לבדם בעול פסק הדין אף שחלק ניכר ממנו נסב על ליקויי תכנון מבית היוצר של האדריכל.

יש לציין כי האדריכל לא תמיד שוגה בגלל חוסר ידיעה של החוק והתקנות. הסיבה העיקרית לתכנון הסוטה מהנורמות הסטטוטוריות היא היעדר מודעות לנושא והעדפת אלטרנטיבות שגויות מתוך ביטול התנאים הקבועים בחוק ובתקנות ביודעין. גישה זו ניכרת בבחינת סוגי השגיאות והיקפן, בשיחות עם אדריכלים, ובבדיקת תוכניות הלימודים בבתי הספר המחנכים מתכננים, כמו גם בדיקת רמתם של מורי תחיקת הבנייה, ומעמדו של מקצוע זה באקדמיה שלעתים נבלע בתוך מקצוע תכנוני אחר, כולל. בצד אילוצים למחצה [שיש להתחשב בהם אך לא בכל מחיר, ותוך מרווח לגיטימי שיש בקביעת האילוצים למתכנן] בנושא הקונסטרוקציה, העלות, הפונקציונאליות, האטרקטיביות, מצוי גם האילוץ-למחצה בנושא החוק, ולא במקום טוב באמצע…

בנוסף, תקנות כתובות, בהיותן דבר חיקוק, צריכות להתפרש ולהתבאר בדרך משפטית, דבר שנעשה על ידי פסקי דין, ואלה [פסקי הדין] מקומם בפקולטות למשפטים ובשום מקרה לא כחלק מתוכניות לימודי האדריכלות.

סיבה נוספת לזילות החוק בתכנון היא היעדר אכיפה ישירה ועמידה בתוצאות בעקבות הביטוח המקצועי המחסה את הנזק. לא רק שהביטוח המקצועי מכסה את הנזק ומשחרר את האדריכל מלהתרגש מתוצאות המשפט, אלא גם במהלך המשפט חברת הביטוח היא אשר דואגת למינוי עו”ד ולהפעלתו.

האדריכל עצמו מגיע לבית המשפט, אם בכלל, לכל היותר כעד מבלי להיות מעורב בכל שלבי הדיונים, ביודעו כי למעט השתתפות עצמית, חברת הביטוח תשלם.

מדובר בליקויי תכנון מהותיים, הנוגעים לפריטים מרכזיים במבנה שנראה כי כל אדריכל זוטר צריך לדעתם על בוריים.

לדוגמא, ת”א 69729/98 חממי דבורה ואח’ נגד פרידמן חכשורי בע”מ ואח’, בית משפט השלום בתל אביב, שופט: מ’ בן חיים, פסק דין מיום ג’ תשרי תשס”ו [6 באוק’ 2006]. בפסק דין זה נתבעה החברה “פרחי אדריכלים בע”מ” כצד ג’, ובפסק הדין הוקדש לה פרק נפרד [סעיף 10] המובא להלן ככתבו: 

“הודעת צד שלישי לפרחי

בתוקף הסכם התכנון שנקשר בין הנתבעת מזה ופרחי מזה ביום 7.6.93 התחייב פרחי למתן שרותי תכנון ופיקוח עליון ובין מטלותיו נכללו גם הכנת המפרט הטכני והכנת תכניות מכר.

הנתבעת עתרה לשיפוי והשתתפות של פרחי בגין ליקויים שהגדירה כליקויי תכנון ולהלן אפרט:

10.1    עובי קיר החוץ:

המומחה ציין כי הוא מסיק שהקיר החוצץ בין חדרי השרות ובין החוץ תוכנן לעובי של 10 ס”מ במקום 20 ס”מ, כנדרש. איני רואה בסיס לפקפק בקביעה זו וטענת פרחי לפיה קיום קיר בלוקים נוסף, לרבות תריס וכו’ אינה מהווה מענה הולם לדרישה לגבי עוביו המחייב קיר חוץ.

מדובר איפוא בטענה תכנונית שתומחרה על ידי המומחה בסך 5400 ₪, ועל פרחי לשאת בנזק.

10.2    מידות חדר השירותים

קבעתי לעיל כי אין ליקוי וממילא אין בסיס לתביעת השיפוי בפריט זה.

10.3    מעקה על הגג

נחה דעתי כי באשר לגובה המעקה אין להשית על פרחי אחריות תכנונית. מאידך, הודה פרחי באחריותו לרוחב המעקה. מעדות המומחה עולה כי תמחר את תיקון הליקוי באשר לרוחב המעקה בסך 3000 ש”ח.

אני פוסק איפוא כי על פרחי לשפות את הנתבעת בפריט זה בסכום של 3000 ש”ח בלבד.

10.4    צוהר בדלתות חדרי הארונות

אני רואה לחלוק על פרשנותו של פרחי לפיה חדר ארונות אינו בגדר חדר שרות. ולשיטתי, עצם הגדרתם ותפקידם כמקומות אחסון, להבדיל ממגורים – הופכת אותם לחדרי שרות, החייבים בצוהר אוורור. מכאן, שאין בתקן שחל לאחר מסירת הדירות כדי להועיל לפרחי.

אני פוסק כי יש להשתית על פרחי בפריט זה סך 600 ש”ח.

10.5    התקנת ונטה בחדרי השירותים

לא נסתרה בפני עמדתו של המומחה בדבר הצורך בהתקנת ונטה, שעה שהחלון פתוח לכיוון מרפסת שרות סגורה (עמ’ 22 לפרוטוקול).

העובדה שלאחר המסירה שונה התקן באופן שאינו מחייב ונטה – אין בה כדי להועיל, באשר ציפיות הרוכש וחובות המוכר נבחנות על רקע דרישות התקן בשלב הוצאת היתר הבניה ולמצער, בעת בניית הבניין.

בהעדר תכנון ונטה – יש לראות בכך פגם תכנוני אשר האחריות לו מוטלת על פרחי, ומכאן, שעליו לשפות את הנתבעת בסכום שנקבע על ידי המומחה בסך 2400 ש”ח.

10.6    חלונות בחדר המדרגות

מגזר אחריותו של פרחי, כמי שנטל על עצמו במסגרת הסכם התכנון עם הנתבעת בין היתר את האחריות לעריכת המפרטים ותכניות המכר, חייבה אותו לפעול כנדרש על מנת שדרישת כיבוי אש תבוא לידי ביטוי בתוכניות המכר; מאידך – כפי שפסקתי לעיל, הוטלה על הנתבעת כמוכר הדירות החובה הבסיסית לתקן את  המפרט על נספחיו, ככל שהדבר התחייב מחמת ביטול החלונות.

רמת ידיעתם של הנתבעת ושל פרחי בדבר ביטול החלונות בעקבות דרישת שרותי הכבאות – הינה שווה. בנסיבות אלו ניתן לצפות כי היוזמה לעדכון התכניות תבוא מצד הנתבעת באותה מידה כפי שניתן היה לצפות כי תבוא מצידו של פרחי.

בנסיבות אלו, יש להשית על פרחי שיעור של 50% מסכום הנזק המתבטא בירידת הערך, דהיינו, סך 3,000 ש”ח בלבד”. 

אף שאין לקבל את פסק הדין מבלי להרהר על הקביעה כי לכאורה אין תקן מחייב לגבי מידות חדר השירותים, גם מה שנקבע בפסק הדין כליקויי תכנון הוא מהותי ויסודי, עד כדי היותו בידיעת כל מתכנן זוטר. מדובר בעוביו של קיר חיצוני בבניין מגורים, במבנהו של מעקה על הגג, בתכנון אוורור, ועוד.

[באשר למידות חדר שירותים, הרי המידות קבועות בתקנות התכנון והבנייה, והמרווחים בין הכלים הסניטריים השונים לבין הקירות ויתר המרווחים החיוניים ליצירת שימוש סביר ונוח מצויים בתקן 1205.3 שהפירוש שהוא תקן ממליץ ולא מחייב הוא פירוש שגוי, הנובע מאי הבנה יסודית של מטרת התקינה ושיטת התקן, מה גם שישנם כבר פסקי דין רבים הרואים במידות הכלולות בתקן זה, שהוא מפורט כדבעי, מידות מחייבות].

במספר תביעות של קבוצות דיירים נגד קברות קבלניות ונגד האדריכל יוסף טל מזכרון יעקב, נפסקו בס”ה מאות אלפי שקלים [עשרות אלפי שקלים לגבי כל דירה] לחובת האדריכל בגין ליקויי תכנון מובהקים ובגין רשלנות מקצועית בפיקוח על הבנייה. לדוגמא, ת”א 14502/90 שמרגד נ’ י’ טל ואח’, בית משפט השלום בחיפה, פסקו של סגן הנשיא א’ רקם מיום ג’ טבת תש”ס [12 בדצמבר 1999] המשתרע על כמאה עמ’, לא פורסם, מובע בספר “זכויות דיירים” כרך א’ מאת א’ וע’ בן עזרא בהוצאת “שי” מעמוד 110. כמו כן ת”א 15310/95 גרודו ואח’ נ’ י’ טל ואח’, בית משפט השלום בחיפה, שופט: ש’ לבנוני, נפסק ביום י”ג ניסן תשס”ו [11 לאפריל 2006], המזכיר את פסק דין שמרגד ונסמך עליו.

בשני המקרים חויב האדריכל הנתבע לפצות את התובעים גם בגין ליקויי תכנון וגם בגין ליקוי בפיקוח על הבנייה, כאשר האחריות לגבי ליקויי תכנון היא 100% והאחריות בגין ליקויי פיקוח הוא פחותה בהתאם לנסיבות: לפי פסק דין שמרגד –  

“במקום בו הליקויים נגרמו הליקויים עקב תכנון לקוי, פיקוח לקוי אך גם עקב ביצוע לקוי של הקבלנים, חלוקת האחריות הראויה תהיה 70% האדריכל ו- 30% הקבלנים.

……

……

במקום בו הליקוי נגרם רק עקב ביצוע לקוי, משתמע שגם הפיקוח [העליון והצמוד] היה לקוי, שאילולא כן היה נמנע הליקוי או היה נדרש תיקונו. ביצוע לקוי לא מנתק את הקשר הסיבתי בין האדריכל [כמפקח] לנזק. לפיכך, במקרה כזה ראוי כי שיעור האחריות שיוטל על האדריכל יעמוד על 20%, ואולם במקרים בהם התריע המפקח על הליקוי והקבלנים לא תיקנוהו, יופחת שיעור אחריותו של האדריכל….” 

יש ללמוד מפסק דין זה כי האדריכל המפקח על הבנייה מתוקף מינויו, גם אם הפיקוח לא מעבר לכך [לא פיקוח צמוד], הוא בעל אחריות חלקית [בחפיפה עם הקבלן המבצע] בגין ליקויי ביצוע, ומוטב כי יתריע על כל ליקוי שמתגלה כדי למנוע קיומו והפרעתו בשלב האכלוס והלאה לדיירים.

סוגי ליקויי התכנון בתיק זה [שמרגד, שדי דומים לליקויים בתיק גרודו] הם מעידים יותר מכל על רמת התכנון והרישוי המקובלת והנהוגה בארץ, כי מדובר בתכנון יסודי של פריטי בניין, כגון:

–          מדרגה בודדה בכניסה לדירה המהווה מכשול.

–          ליקויי ניקוז גגות – היעדר מזחלות וגשמות.

–          רוחב דלת משנית ביציאה מהדירה בניגוד לתקנות.

–          אוורור חדרי שירות.

–          גודל פינת מקלחת.

–          המדרגות הפנימיות בדירה. 

מרביתם של ליקויים אלו היו יכולים להימנע לא רק על ידי תכנון כחוק על ידי מתכנן המכיר את פרטי החוק והתקנות, אלא גם על ידי וועדה מקומית לתכנון ולבנייה היודעת אל נכון את עבודתה.

לאתר הכותב