מצב א’:

בעסקת מכר דירה, מצורפת לחוזה כחלק בלתי נפרד ממנו תוכנית הדירה התואמת בכל פרטיה ובכל מידותיה את דירה בפועל.

להבהיר, כל חדר בתוכנית וכל חלל המתואר בה – תואם את המציאות מכל הבחינות, לרבות מידות אורך ורוחב.

בפרוספקט שנמסר לקונה לפני רכישת הדירה ולפני קבלת מסמכי המכר, נרשם כי שטח הדירה הוא 120 מ”ר.

כידוע, על פי הלכת צמיתות, ע”א 6025/92, צמיתות בע”מ נ’ חרושת חימר, פ”ד נ’ (1) 826, שטח הדירה ברוטו אינו כולל חלק יחסי בחדר מדרגות ואינו כולל מרפסות בלתי מקורות.

בחישוב שטח הדירה על פי הלכת צמיתות הנ”ל, מתקבל כי שטחה של הדירה הוא רק 110 מ”ר.

לפיכך, כפי שנקבע בהלכת צמיתות, הדירה אינה תואמת את הפרוספקט, שלא שונה “במעבר” מן הפרוספקט הבלתי חתום, אל תוכנית המכר החתומה, פרט לעובדה שבתוכנית המכר הוסר הרישום: “שטח הדירה 120 מ”ר”.

במצב דברים זה, מגיע פיצוי כספי לקונה, בהתאם להפרש בין שווי דירה בת 120 מ”ר לבין שווי דירה בת 110 מ”ר.

טיעון זה גובר על טענה אפשרית של המוכר, לפיה אין שום אי התאמה בין מסמכי המכר לבין הדירה בפועל, טענה שהיא עובדתית – נכונה, וזאת מהסיבה שכאשר רשום בפרוספקט כי שטחה של הדירה הוא 120 מ”ר – כל עוד אין אמירה אחרת במסמכים מאוחרים יותר (והשמטה לצורך זה היא אינה אמירה אחרת) – יהא מה שרשום בפרוספקט מחייב.

ראה גם , ע”א 7298/00 + ע”א 7396/00, דוד בסט נ’ חממי עזרא ואח’, בית המשפט העליון, שופטים:  א’ גרוניס, ס’ ג’ובראן, ד’ ברלינר, [פדאור 07 (27) 586 ],  בו כלולה הבהרה כי לא מצפים מהקונה שיחשב את שטחה של הדירה בעצמו מתוך נתוני חלקיה, והשטח הרשום הוא מחייב.

לאמור, התאמה בין התוכנית לבין הדירה בפועל אינה מבטלת את חובת התאמת שטחה של הדירה לשטח המובטח.

 

להלן ציטוט:

 

“46. טענתם הבסיסית והמרכזית של האחים חממי היא כי הרוכשים קיבלו את מה שהובטח להם. טענה זו נסמכת על שני אדנים: 1) בהסכם המכר שנחתם בין הרוכשים לאחים חממי נאמר כי תיאור הדירה ושטחה הוא כמפורט בתשריט; אין חובה כי התשריט יציין את מימדי הדירה. צירוף התשריט בלבד (ללא מימדים) עומד בדרישת הדין. האחים חממי מפנים לעניין זה לצו המכר דירות (טופס מפרט) תשל”ד-1974, שמסתפק “ברישום שטח הדירה לפי תוכנית מצורפת”. לפיכך “אין כל תוקף למצג שקדם לחתימת ההסכם אף אם היה מצג כזה” (סעיף 47 לסיכומי האחים חממי). בפועל, נבנו הדירות לפי האמור בתשריט. עובדה זו אושרה (אליבא דהאחים חממי) על-ידי המומחה מטעם בית-המשפט ד”ר זלינגר, על-ידי השמאי מטעם רוכשי הדירות (עמ’ 143 לפרוטוקול) וגם על-ידי חלק מהרוכשים (האחים חממי הפנו לעניין זה לעדותו של העד פטילון אחד הרוכשים בעמ’ 107).

2) לחילופין, טוענים האחים חממי, כי גם בהתייחס לשטח הדירות הנקובים, כמפורט לעיל, מומחה בית-המשפט ד”ר זלינגר קבע, כי אין לפצות בשל שטחים חסרים, משום שהשטח שסופק בפועל הוא שטח הברוטו של הדירה. מסקנה זו אושרה גם בחוות דעת השמאי מנצבך (שפעל על סמך חישובי השטחים של ד”ר זלינגר, ראה עמ’ 143 לפרוטוקול). מנצבך אף אישר כי ההפרש בין ברוטו לנטו יכול לנוע עד 15%, הפרשי השטחים במקרה הנוכחי מצויים בגבולות אלה.

47. דינה של הטענה על שני נדבכיה להידחות.

 

באשר לתשריטים: כאמור בית-משפט קמא סבר כי צירוף התשריט אינו מספיק לעניין גילוי נאות של שטח הדירה, וכי “יש מקום לציין בתשריט את כלל השטח ולא להסתפק במתן אפשרות לדיירים לחשב כמה שטח הם מקבלים”. עוד ציין בית-משפט קמא כי “ניסיון שנעשה על-ידי בית-המשפט למצוא שטח דירה מתוך אחד התשריטים לא צלח ולא הייתה אפשרות לעמוד על השטח הכולל של הדירה בחישוב מתמטי פשוט” (עמ’ 13 לפסק-הדין החלקי). עיון והתבוננות בתשריטים די בו כדי להסכים עם בית-משפט קמא כי לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את מימדי הדירה שמדובר בה. נראה לי כי החובה להוכיח שמתוך התשריט הנ”ל ניתן לחשב את שטח הדירה, מוטלת על האחים חממי. בפועל נראה כי גם עזרא חממי עצמו לא הצליח בכך.

משלא ניתן לעמוד על מימדי הדירה מתוך עיון בתשריט, ממילא לא יכלו הרוכשים להיות ערים לכך – כי המחיר שהם משלמים כולל גם שטחים שאינם נמצאים בתשריט. האחים חממי שטרחו לציין בכרטיס החשבון של הקונים מה גודל הדירה שהם רוכשים, צריכים היו להביא לידיעתם כי רק אם יצורפו שטחים נוספים שאינם מצויים כלל בתשריט, יגיע השטח, לשטח המובטח להם בכרטיס החשבון. אין חולק על כך כי בתשריט לא פורטו אותם שטחים “ציבוריים” כגון השטח היחסי בחדר המדרגות או שטח פיר המעלית.

ספק, אם קונה דירה ממוצע ער לכך שדירתו כוללת גם פיר מעלית, למשל. חובת הגילוי במקרה זה מוטלת על המוכרים. עליהם להביא לידיעתם של הקונים מהו השטח האמיתי של הדירה, ומהו השטח הנוסף שלגביו רואים אותם כמי שקיבלו אותו לידיהם. בפרשת צמיתות נאמר בנושא זה:

 

“…אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה. … מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר אינו מתיישב עם חובת תום הלב … אין לפרש שטח ברוטו על-פי מובנו בענף הבניה כמשקף את אומד הדעת המשותף של הצדדים אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה”.

 

הנה כי כן, דברים שנאמרו שם – הולמים במדויק, כאילו נכתבו על רקע העובדות שהוכחו בענייננו. ההלימה שבהם מקבלת הדגש נוסף בהתחשב בכך שמדובר בשטח משמעותי שנגרע משטחה של כל דירה. כאמור השטח הנגרע מגיע ל-

 

10 מ”ר ואף 15 מ”ר. בהתייחס לגודלן של הדירות – מדובר בשטח שיכול היה להספיק לחדר נוסף.

 

על האחים חממי מוטל היה להביא לידיעת הרוכשים נתון זה, או לפחות לצרף תשריט שעיון בו יציף מיד את השאלה – הכיצד השטח הנקוב בו אינו עולה בקנה אחד עם המובטח. הערה נוספת באותו הקשר: בפרשת צמיתות, דובר במידע שהוצג לקונים על שטח ברוטו ועדיין ראה בית-המשפט לפסוק מה שפסק, קרי, כי בלשון בני אדם “ברוטו” אינו אותם שטחים שבהם מדובר גם בענייננו; היינו, החלק היחסי של חדר המדרגות, פירי מעליות, מבואות קומתיות ועוד.

נראה לי כי בענייננו – כאשר לא הוזכר אפילו כי מדובר בשטח ברוטו, הדברים הם בבחינת על אחת כמה וכמה. לא נוצר אפילו הפתח לסברה כי השטח הכולל – מורכב גם משטחים אלה. האחים חממי טענו בין היתר כי במקרה הנוכחי עניינה של התביעה לא נסוב כלל על “מצג של ברוטו-נטו כעניינן של תביעות אחרות” (סעיף 56 לסיכום הטענות). כאמור – אי הזכרת המונח “ברוטו” – אינו משפר את מצבם של האחים חממי אלא – היפוכו של דבר.

 

48. חובת גילוי כללית.

 

לאמור לעיל הנובע מן העובדות הספציפיות, מתווספת גם חובת גילוי כללית שבה נעסוק עתה. חובת גילוי כללית מופיעה בדברי חקיקה רבים והיא נובעת בעיקרו של דבר מהצורך להגן על הצד המצוי ב”עמדת נחיתות אינפורמטיבית” (ראו: ד’ פרידמן, נ’ כהן חוזים (כרך ב’, תשנ”ג) 813 – 814 וכן ע”א 1064/03 – אליהו חברה לביטוח בע”מ ואח’ נ’ עזבון המנוחה רחל שחר פיאמנטה ז”ל ואח’ (לא פורסם)). חובת הגילוי היא אחת מגילוייו המובהקים של עקרון תום הלב וככזו היא מבטאת נורמות של התנהגות מוסרית בשלב המשא ומתן הטרום-חוזי (ג’ שלו דיני חוזים – החלק הכללי (תשס”ה) 317 – 318). חובת הגילוי בעת מכר דירה, נובעת גם מדין ספציפי, הוא חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות), אשר מטרתו העיקרית היא להביא לידיעת הקונים: “בצורה ברורה ומובנת – וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים, מה הן כוונותיו האמיתיות של המוכר ומה הן הזכויות אשר הוא הקונה רוכש ממנו” (ראו ע”א 213/80 שמחיוף שמעונוף נ’ ברוכים ו-9 אח’ פ”ד לז (3) 808 ,עמ’ 813-814). כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על-ידו, חובה על המוכר לצרף לחוזה מפרט, ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה וזאת כאמור בטופס שבתוספת ל”צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל”ד-1974″. מטרת המפרט היא שהמוכר יציג באופן הברור ביותר את הדירה הנמכרת, על תכונותיה השונות, כך שהקונה הסביר יידע בדיוק מה הוא קונה ועל מה הוא מוציא את כספו. עיון במפרט במקרה זה אינו חושף בשום פנים ואופן כי “הדירה” כוללת כאמור שטחים נוספים. גודלה של דירה הינו נתון יסודי בכל עסקת מכר דירה. המערערים שהיו ערים לכך הדגישו כאמור נתון זה בפרסומים, וציינו כי מדובר בדירות גדולות במיוחד כאשר דירת 4 חדרים, משתווה בגודלה לדירת 5 חדרים במקום אחר. כדי להסיר כל ספק, אין מדובר רק ב”אמת בפרסום” אלא באי עמידה בחובת הגילוי באשר לשטחה האמיתי של הדירה שעלתה במקרה זה כדי הטעיה בהתחשב במה שפורסם ונאמר לרוכשים כמפורט לעיל.

 

49. באשר לחוות דעת המומחים (הנדבך השני):

 

בית-המשפט קמא אמר בפסק דינו כי “נראית לי דעתו של המומחה בן עזרא” (כשהכוונה היא להעדפתה על פני חוות הדעת של מומחה בית-המשפט ד”ר זלינגר ומומחה המערערים). העדפה זו מצויה בתחום שיקולו והחלטתו של בית-משפט קמא. אין כל חובה להעדיף דווקא את חוות הדעת של מומחה בית-המשפט. יחד עם זאת – נראה כי במקרה הנוכחי הסוגיה כלל אינה מתעוררת חרף התבטאותו של בית-משפט קמא כנ”ל.

אין מחלוקת מקצועית אמיתית בין המומחים, או לפחות אין מחלוקת המצויה אך ורק בתחום המומחיות שלהם. כל המומחים מסכימים באשר לשטחי הדירות. הסוגיה בה נחלקו המומחים היא האם יש לפצות עבור “השטחים הציבוריים” שבהם מדובר בתיק זה. מדובר בענייננו בסוגיה משפטית ולא במחלוקת מומחים. גם הגדרתם של שטחים אלה “כשטחי ברוטו” – אינה משנה את אופייה של הסוגיה. עיון בחוות דעתו ובדבריו של המומחה זלינגר, מבהירים כי כך ראה אף הוא את הדברים. גם לשיטתו – תפקידו היה לספק לבית-המשפט את הנתונים ומכאן ואילך הותיר את שיקול הדעת לבית-המשפט. בחוות הדעת (נספח 3 בסיכומי התשובה של המערערים) מופיעים הנתונים הרלוונטיים באשר לכל סוג דירה. הנתונים כוללים את: שטח פנים הדירה, קירות חוץ, בצירוף שטח יחסי בחדר מדרגות וכן פיר פנימי. סיכומו של זלינגר לאחר פירוט הנתונים הוא: “ניתן לראות שהשטחים המופיעים בפרוספקט (תוקן במקור בכתב יד ל”קטע מעיתון”) דומים לשטחים הנומינליים של הדירות אלו הם שטחי ברוטו (ההדגשה אינה במקור) של הדירות בפי אנשי המקצוע”. המומחה בן עזרא סבר ובית-משפט קמא קיבל דעתו, כי השטח שצריך היה להיכלל במה שהובטח לרוכשים הוא רק הסכום של פנים הדירה בצירוף קירות חוץ. הגדרתם של שטחים כשטחי ברוטו אינו מהווה הכרעה בסוגיה ואינו מאיין את תפקידו של בית-המשפט להכריע בשאלה האם יש לפצות בגינם וזאת הן בהתייחס לפסיקה והמדיניות המשפטית הראויה והן לנתונים הספציפיים בתיק.

כאמור, מקובלת עלינו דעתו של בית-משפט קמא: אם רצו המערערים להכליל את שטח הפיר וחדר המדרגות בגודל הדירה – היה עליהם להביא זאת במפורש ובאופן ברור לידיעת הרוכשים. גם אם ניתן במקרים מסוימים להסתפק בתשריט כתחליף להודעה כזו – הרי שהתשריט הנוכחי, שלא ניתן לדלות ממנו את מימדי הדירה – אינו יכול לשמש תחליף שכזה. אני רואה להעיר כי לא נעלמה מעיני העובדה שההגדרה שבתוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט) תשל”ד-1974 (פריט 1.9) אינה מציבה דרישה לציון שטחה של הדירה. עדיין החובה הבסיסית המוטלת על המוכר היא לאפשר לקונה לדעת מה בדיוק הוא קונה. כאמירה נורמטיבית, מן הראוי היה שנושא זה יוסדר מפורשות בחוק. 

 

 

עדיין, החובה הבסיסית המוטלת על המוכר היא לאפשר לקונה לדעת מה בדיוק הוא קונה. בספר חוק מכר (דירות) תשל”ג-1973, פירוש לחוק החוזים, עמ’ 280, כותב המחבר א’ זמיר בעניין זה כדלקמן:

 

“דרישה והסדרה כאלה תאפשרנה לקונים להשוות בין דירות שונות על בסיס משותף, מבלי שיצטרכו לערוך בעצמם מדידות וחישובים על-פי התוכנית. במצב הנוכחי, המפרט אינו מספק לקונה מידע ברור על שטח הדירה; ובד בבד, גם מוכר שקיים ככתבן וכלשונן את כל דרישות הצו בדבר מסירת מידע לקונה, עלול להיחשב כמי שלא עמד בחובות הגילוי הכלליות ובחיובי ההתאמה החלים עליו. מצב זה איננו משביע-רצון, ויש לתקנו”. 

 

אין לי אלא להצטרף לדברים”.

 

בעניין זה ראוי להזכיר את החלטתה של השופטת יעל אחימן בת”א 30939/04 בלאיש משה נ’ מ.ל. בניה ופיתוח בע”מ מיום א’ שבט תשס”ח (8 בינואר 08), המובאת בהמשך מאמר זה. 

 

במסמכי המכר בתיק בלאיש דובר על דירה בת 5 חדרים, וכאמור בסעיף 5 להחלטה – “התוכנית משקפת את מידות חלקי הדירה ומתארת את אחד החדרים כממ”ד במידות 290/322”.

בגלל מגרעת בממ”ד, שטחו של החדר בהתאם לשיטת חישוב השטח כנדרש בתקנות – הוא 5.5 מ”ר, בעוד על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש”ל – 1970, התוספת השנייה, תקנה 2.04 נדרש כי שטחו המינימלי של חדר מגורים יהיה 8 מ”ר. 

 

במצב דברים זה נקבע בהחלטה כדלקמן: 

 

“שאלת התאמתה של הדירה אם כן, ביחס למסמכי ההתקשרות חושפת תמונה מורכבת קמעא.

ההסכם על נספחיו חושף בעת ובעונה אחת את כל המידע האמיתי הנוגע לתכונותיה של הדירה ועם זאת, שומר על הגדרת תכונותיה ככוללת 5 חדרים, עובדה שהיא בלתי נכונה בעליל.

בהקשר זה, נכון לדחות מכל וכול את ההסבר המתחכם משהוא שמציגה הנתבעת למנייתו של חדר המשפחה בגדר חדרי הדירה.  

עוד למדנו מחומר הראיות, כי הנתבעת הקדישה מאמץ חשיבתי שנכון יותר לכנותו כמהלך שיווקי לאופן שבו תוצג הדירה מבחינת מספר החדרים שהיא מכילה.

קו חשיבה זה הנחה את הנתבעת בביצוע פעולות ההכנה של תוכנית הדירה, הרישומים והמחיקה שנעשתה על גביה.

שאלת הלגיטימיות של מהלכים אלה מושפעת ונבחנת לאור עקרונות תום הלב ובמיוחד חובת הגילוי. אלה, הוגדרו וחודדו בפסק הדין שניתן לאחרונה (4.9.07) בע”א 7298/00, שם נקבע בהקשר חישוב שטח הדירה, כי חובת הגילוי מוטלת במלוא כובדה על המוכר. 

התובעים אמנם ראו את הדירה בעת רכישתה, ואף התגוררו בה שנים לא מעטות עד להעלאת הטענה בעניין זה בשנת 2003 בחוות דעתו של השמאי דוד גוזלן אלא, שנתון זה אינו בהכרח מטה את הכף. 

ההלכה המשפטית המנחה קובעת, כי רכישת דירה שבנייתה הסתיימה לכשעצמה אינה מנטרלת את גורם ההטעיה והשווה לעניין זה רע”א 623/06 שם נקבע, כי מספר החדרים בדירה מגלם שווי נוסף מלבד זה המתמצה במראה עיניים. העובדה שעל אף רישום הדירה בהסכם כדירת 5 חדרים, אין היא מוגדרת כך, לא מבחינה מקצועית וממילא לא כלפי רוכש בשוק החופשי, היא הנותנת לקיומה של הטעייה.  

גם בהנחה אלטרנטיבית ולפיה, אין המדובר בהטעיה אלא, באי-בהירות היוצרת מקום לספק, כי אז נוכח יחסי הכוחות הבלתי שווים שבין רוכש הדירה למוכר הדירה פועל כל ספק מסוג זה לרעת המנסח. גם בעניין זה נכון להסתמך על קיומה של חובת הגילוי המוגברת החלה על המוכר לפי ע”א 7298/00 ולקבוע, כי המידע בהסכם אינו מוצג באופן ברור מעל לכל ספק.”

 

המסקנה העולה מכל האמור לעיל היא כי התאמת הדירה במידותיה לתוכנית המכר אינה מבטלת את הדרישה כי שטח הדירה יהיה תואם גם הוא למובטח, והמסקנה ברורה וצפויה מראש לאור החשיבות המיוחדת שיש לשטח הדירה בעסקות מכר דירות.

   

בתי המשפט

 

 

החלטה

 

באי כוח הצדדים  הניחו לפיתחו של בית המשפט הכרעה בטענת התובעים לקיומה של הטעיה בהתאם להסכמה הדיונית מיום 14.5.07 ו – 11.11.07. 

העובדות הרלבנטיות להכרעה במרביתן אינן שנויות במחלוקת ולמיצער עולות באופן ברור מתוך חומר הראיות שהונח בפני: 

1.      התובעים רכשו מאת הנתבעת דירת מגורים במודיעין לפי הסכם מיום 20.10.99 (להלן:”ההסכם“).

2.      להסכם צורפו מיפרט טכני – מוצג ב/2, תוכנית דירה בקנה מידה 1:100 – מוצג ב/3, נספח הצמדות – מוצג ב/4.

3.      תיאור הדירה בהסכם בפרק הגדרת המונחים קובע, כי דירה היא: 

“בת 5 החדרים וחדרי השירות, המסומנת במספר זמני 4 בתוכניות המהוות חלק מנספח א’ להסכם זה, הנמצאת בקומת קרקע כניסה של הבית והפונה לכיוונים לפי תוכניות מצורפות לרבות החלקים ברכוש המשותף אשר יוצמדו אליה”.  

4.      תיאור הדירה במיפרט הטכני קובע: 

“דירה בת 5 חדרים, בשטח  לפי התוכנית המצורפת בזה (נספח ב’ לחוזה). בדירה: חדר משפחה, חדר דיור, 3 חדרי שינה, 1 חדר בטחון (ממ”ד). מטבח, 3 חדרי שירותים, מרפסת שירות, מרפסות דיור לא מקורות (אם מופיעות בתוכנית)”. 

5.      התוכנית משקפת את מידות חלקי הדירה ומתארת את אחד החדרים כממ”ד במידות 290/322. 

6.      חלק הדירה המסומן בתוכנית כממ”ד, נבחן על ידי מומחה בית המשפט ולפי חוות דעתו שיטחו הינו 5.5 מ”ר ואין הוא תואם את המידות המינימליות בתקנות התכנון והבנייה לחדרי מגורים. 

7.      מומחה בית המשפט קבע, כי הממ”ד עונה לדרישות תקנות ההתגוננות האזרחית.   

שני נתונים נוספים נלמדים מתוך מסכת הראיות שהונחה בפני ורלבנטיים מנקודת השקפתם של הצדדים ואלו הם:  

א)      בניית הדירה הסתיימה טרם רכישתה והתובעים ביקרו בה עובר לחתימת ההסכם.  

ב)      בתוכנית הדירה שנמסרה לתובעים ע”י הנתבעת (מוצג א/2) בשלבי המו”מ הוטבע לצד המילה ממ”ד בסוגריים צמד המילים “חדר שינה”. 

ג)      בעותק המיפרט שנמסר לתובעים אף הוא טרם חתימת ההסכם (מוצג א/3) נרשמה בשוליים העליוניים ההערה : “טיפוס C חדש, 5 חדרים + פ. משפחה”.  

עד הנתבעת מר חיים חסון (להלן:”חסון“) הודה בחקירתו הנגדית בפרוטוקול יום 11.11.07, כי נעשתה מחיקה על גבי תוכנית הדירה של המילים “חדר השינה” כשזו צורפה כנספח להסכם.  

עובדות אלה, יש בהן לטענת התובעים כדי לבסס את גירסתם ולפיה, הוטעו לחשוב כי הדירה הנרכשת הינה בת 5 חדרי מגורים ואילו בפועל, נוכח מידותיו של הממ”ד, אין לראותם אלא כמי שרכשו דירת 4.5 חדרים ובכך ניזוקו כלכלית.  

טיעוניה הנגדיים של הנתבעת בחלקם נראים לי כבלתי רלבנטיים וככאלה המסיטים את הדיון לכיוון שגוי במיוחד אלה המופיעים בסעיף 13 לסיכומים (הטוען לחדר המשפחה במכלול חדרי הדירה) ובסעיף 16 לסיכומים (שינויים שביצעו התובעים בדירה).

כמו כן, לא מצאתי כל טעם באמור בסעיפים 17, 19, 22 לסיכומים. 

ליבת הטיעון של הנתבעת אותה ראוי לברר נוגעת לחלק העוסק בהשלכות מצב הדירה בעת רכישתה, מידת התאמתה למסמכי ההתקשרות שבין הצדדים וחוסר תום הלב המתגלה לטענתה מתוך כבישת המחאה.  

ביחס למידת ההתאמה של הדירה למסמכי ההתקשרות טוענים התובעים, כי בעוד שבפועל מדובר בדירת 4 חדרים וממ”ד, מוצגת הדירה באופן מעורפל בהסכם ובנספחיו. בכך מכוונים התובעים  לרישום בדבר קיומם של 5 חדרים בהסכם כסותר את תיאור הדירה במיפרט הטכני ובתוכנית הדירה. כוונת הזדון בהטעיה, לפי התובעים, נלמדת מהמחיקה שנעשתה בתוכנית הדירה הנספחת להסכם בהשוואה לתוכנית הדירה שנמסרה להם בעת המשא ומתן.

הסתירה לכשעצמה לפי עמדה זו, יוצרת עירפול אותו יש לפרש לחובת המנסח.  

הנתבעת לעומת זאת גורסת, כי תוכנית הדירה ותיאורה במיפרט הטכני, מדברים בעד עצמם כאשר את הציון בעניין  5 חדרים פוטרת זו בהסברים שונים.

בכל מקרה מציעה הנתבעת להתעלם לחלוטין מכל נתון הנוגע למסמכים שהוחלפו בין הצדדים בשלבי המשא ומתן וזאת בהסתמך על ההלכה המשפטית המאיינת את  חשיבותם של בסיטואציה עובדתית שבה נקבעו הפרטים בהסכם מחייב.  

שאלת התאמתה של הדירה אם כן, ביחס למסמכי ההתקשרות חושפת תמונה מורכבת קמעא.

ההסכם על נספחיו חושף בעת ובעונה אחת את כל המידע האמיתי הנוגע לתכונותיה של הדירה ועם זאת, שומר על הגדרת תכונותיה ככוללת 5 חדרים, עובדה שהיא בלתי נכונה בעליל.

בהקשר זה, נכון לדחות מכל וכול את ההסבר המתחכם משהוא שמציגה הנתבעת למנייתו של חדר המשפחה בגדר חדרי הדירה.  

עוד למדנו מחומר הראיות, כי הנתבעת הקדישה מאמץ חשיבתי שנכון יותר לכנותו כמהלך שיווקי לאופן שבו תוצג הדירה מבחינת מספר החדרים שהיא מכילה.

קו חשיבה זה הנחה את הנתבעת בביצוע פעולות ההכנה של תוכנית הדירה, הרישומים והמחיקה שנעשתה על גביה.

שאלת הלגיטימיות של מהלכים אלה מושפעת ונבחנת לאור עקרונות תום הלב ובמיוחד חובת הגילוי. אלה, הוגדרו וחודדו בפסק הדין שניתן לאחרונה (4.9.07) בע”א 7298/00, שם נקבע בהקשר חישוב שטח הדירה, כי חובת הגילוי מוטלת במלוא כובדה על המוכר. 

התובעים אמנם ראו את הדירה בעת רכישתה, ואף התגוררו בה שנים לא מעטות עד להעלאת הטענה בעניין זה בשנת 2003 בחוות דעתו של השמאי דוד גוזלן אלא, שנתון זה אינו בהכרח מטה את הכף. 

ההלכה המשפטית המנחה קובעת, כי רכישת דירה שבנייתה הסתיימה לכשעצמה אינה מנטרלת את גורם ההטעיה והשווה לעניין זה רע”א 623/06 שם נקבע, כי מספר החדרים בדירה מגלם שווי נוסף מלבד זה המתמצה במראה עיניים. העובדה שעל אף רישום הדירה בהסכם כדירת 5 חדרים, אין היא מוגדרת כך, לא מבחינה מקצועית וממילא לא כלפי רוכש בשוק החופשי, היא הנותנת לקיומה של הטעייה.  

גם בהנחה אלטרנטיבית ולפיה, אין המדובר בהטעיה אלא, באי-בהירות היוצרת מקום לספק, כי אז נוכח יחסי הכוחות הבלתי שווים שבין רוכש הדירה למוכר הדירה פועל כל ספק מסוג זה לרעת המנסח. גם בעניין זה נכון להסתמך על קיומה של חובת הגילוי המוגברת החלה על המוכר לפי ע”א 7298/00 ולקבוע, כי המידע בהסכם אינו מוצג באופן ברור מעל לכל ספק.  

באי-כוח הצדדים הוזמנו לשימוע פסק הדין לצורך קביעת ההוראות הנדרשות להשלמת ההכרעה.

 

ניתן היום, א’ בשבט, תשס”ח (8 בינואר 2008), במעמד עו”ד אורן בשם התובעים ועו”ד יעקב בשם הנתבעת.